路線価 (2023) 山口県下関市椋野町1-10134-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
価格時点	2023 年
駅名	幡生駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,603 円／坪 1平米 3万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ「下関」「幡生」「新下関」を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり圏外からの流入は少ない。近隣地域内は一区画の規模が大であるが故に総額的観点から競争力が弱い。近年の需給動向としては、少子高齢化・人口減少及び建築費高騰の下で多少弱含みである。近接同一需給圏を考慮した需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で１６００万円前後、新築の戸建物件は４５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は主としてＪＲ下関駅及び幡生駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円である。閑静な住宅団地で画地規模が大きく総額が嵩むことから、中心となる需要者は、比較的所得水準が高い事業所経営者や個人事業者等である。居住環境は良好であるが、生活利便性が劣ることから需要はやや弱含むも値頃感は出てきている。土地は標準的画地規模で１，６００万円前後、新築戸建物件では４，５００万円前後が需要の中心であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は、共同住宅も見られるが戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり自用目的での取引が支配的である。また、戸建住宅が主体の地域的特性を有するが故に経済合理性に適合しない収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口県基準地等との均衡に十分留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主とする住宅団地であり、共同住宅が見られない地域的特性に鑑みて収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映する比準価格を標準として、低位にある収益性の価格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	幡生駅南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
標準地の範囲
東	160 m
西	80 m
南	180 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧市街地の丘陵地に開発された一区画大な住宅団地であり地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。人口減少・少子高齢化、新興団地との競争激化等を勘案すれば、地価動向としては勢いは弱いと予測される。 (2)戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅団地で、良好な居住環境を維持しつつ推移するものと思料する。地価は横ばいから緩やかな上昇基調で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を下支えに一定の需要は存在するが、依然として人口減少・高齢化は継続しており、地価の多極化により外縁部等の需要は減退傾向である。 (2)市街地の人気地区を中心に堅調な住宅地需要がある一方で、人口減少・地域の高齢化が進む地区等では依然需要は低調であり、多極化が進んでいる。
地域要因
(1)近隣地域において特記すべき変動要因は無い。総額が張らない物件との競争・居住環境に優る新興開発団地との競合等により需要は多少弱含みである。 (2)閑静な住宅団地であり居住環境は良好であるが、生活利便性が劣っており、総額面から需要者がやや限定されるものの値頃感は出てきている。
個別的要因	(1)特記すべき要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,541 円／平米 15万559 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,937 円／平米 15万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,612 円／平米 12万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,065 円／平米 15万8,903 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,688 円／平米 15万7,657 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,818 円／平米 12万5,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,887 円／平米 14万1,784 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,087 円／平米 13万9,140 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,212 円／平米 12万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市椋野町１丁目１０１３４番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,119 円／平米 9万6,267 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,616 円／平米 10万7,828 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,490 円／平米 12万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情