路線価 (2023) 山口県下関市竹崎町4-30-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市竹崎町４丁目３０番３
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円／坪 1平米 17万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、下関駅前から唐戸間の商業地域全般と思料される。需要者の中心は県内外の中大規模な資本力を有する法人を主体に地元の個人事業者等も見受けられる。当該圏域内外において、最近ホテル開店及び大型オフィスビル、マンション建設計画の具現化等に見るように市場参加者の機運は根強いものがある。土地は規模によりばらつきはあるものの、標準的画地規模で１億５，０００万円以下が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は下関市中心市街地に形成された商業地域一帯である。ホテル、店舗、事務所等を所要する事業法人やマンション開発業者が主たる需要者として想定される。コロナ禍で商業地需要はやや減退傾向にあったが、駅前の立地優位性等から周辺地域では大型オフィスビル建設や大型の分譲マンションの建設が進んでおり、このところ持ち直しの動きが見られる。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模で１億３０００万円以下である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市随一の商業核の一角を形成する地域ゆえに取引事例は少なく、近傍の適正な事例を抽出したものの地域格差が大きくならざるを得なかった。収益価格は賃貸市場の破行性等から比準価格に比して低く試算されたが、概ね妥当な価格と思料される。従って、取引実体をより反映した比準価格を重視し収益価格も関連づけ、近傍標準地とのバランス検討及び前年の標準価格との対比、更に長引くコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地取引が僅少のため、やや格差の大きな事例を採用せざるを得なかったが、要因比較を慎重に判断しており、市場価格を反映した実証的な価格が得られた。商業地のため収益性は重要な指標であるが、駅前で希少性が高く売り物件も殆ど無く需給関係・市場性に影響を受けやすい。従って現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ，対前年変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下関駅東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	211.7 坪 (700 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	ホテル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市竹崎町４丁目３０番３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	24 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、当市随一の商業核として熟成してきており、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。地価動向は、コロナ禍における行動規制緩和と相俟って交流人口回復の兆が見られ下落基調緩和に推移している。 (2)ＪＲ下関駅等に近接した駅前商業地域として駅前立地の優位性は保持している。消費行動が正常化に向かっており客足も増えていることなど前年より需要の持ち直しの動きも見受けられ、地価は下落緩和傾向と思料。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による行動規制の緩和もあり、業種により厳しい状況は継続するも用途や地域によっては明るさも見られる。 (2)物価高等の先行きの不透明感はあるが、個人消費等の持ち直し等で店舗等の需要が回復するなど、一部の商業地需要に持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)コロナ渦における行動規制の緩和と相俟って観光客等の交流人口回復の兆が見られ、取引事例に見るがごとく一等地の需要は根強いと思料される。 (2)駅前の希少価値のある立地条件等より繁華性を保持している。コロナ禍で需要はやや減退しているが、マンション用地としての需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市竹崎町４丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,782 円／平米 43万5,671 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,593 円／平米 37万8,844 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,243 円／平米 63万8,861 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	西
側道幅員2	25 m
側道方位3	南
側道幅員3	25 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市竹崎町４丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,428 円／平米 28万2,425 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,941 円／平米 28万7,427 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,638 円／平米 58万659 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市竹崎町４丁目３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,449 円／平米 30万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,855 円／平米 29万7,061 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,035 円／平米 61万5,032 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情