路線価 (2023) 山口県下関市新地西町118-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市新地西町１１８番１外
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円／坪 1平米 6万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ「下関」を最寄駅とする商業地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内の小・中規模法人及び地縁的選好性を有する個人事業主等である。近年の需給動向としては、郊外大型商業施設の進出・発展や下関駅東側地区再開発等の影響を受け収益性は低下傾向であり、且つ、下関駅西側地区には再開発の予定も無く衰退傾向が止まらないが故に需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で２０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は下関駅を最寄り駅とする下関市旧市内の幹線道路沿い商業地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内の小中規模法人及び地縁性を有する個人事業主等である。近年の商業地の需給動向は、郊外型大規模商業施設周辺及び下関駅の東側であり、当該地域を含む下関駅西側商業地域は需要は弱い。需要の中心となる価格帯は標準画地規模で２０００万円以下と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、下関駅西側地区において店舗、事務所等が混在しているが、近時は、自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。故に、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商況の冴えない当該近隣地域は自用の店舗併用住宅が多く、賃借してまで事業を行う事業者は少ない。したがって、比準価格に賃貸を想定して求めた収益価格を参酌することとする。以上により、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけて、価格形成要因の変動等を考慮し、代表標準地及び周辺に所在する標準地価格との検討も経た上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下関駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市新地西町１１８番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	10 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	24 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下駅駅東側にシーモール下関が開店してから駅西側は衰退傾向である。また、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。新興商業地の発展動向を勘案すれば、地価は引き続き弱含みに推移すると予測される。 (2)下関駅東側に以前シーモール下関が開店して以降、駅西側の商業地域は衰退が続く。したがって、地価は引き続き弱含みに推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 20万8,939円 1平米 6万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う景気悪化傾向は緩和して来たが、商業地需要は依然として減退傾向。不動産市場では適地の選別及び多極化傾向が強まっている。 (2)物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響は薄れつつあり、発展的展開をしている商業地域と商況の冴えない既存商業地域との二極化が見られる。
地域要因
(1)大規模商業施設は下関駅東口に集中しているが故に西口一帯の商況は厳しさを増している。東口再開発が進むと反射的に西口は停滞すると思料される。 (2)下関駅西口方面の幹線道路沿いに形成された商業地域である。駅東口に比べて商況は冴えないままで特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市新地西町１１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,797 円／平米 19万7,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,625 円／平米 19万3,814 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,906 円／平米 20万4,661 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市新地西町１１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,958 円／平米 21万4,751 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,048 円／平米 16万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,178 円／平米 20万5,560 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市新地西町１１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万502 円／平米 20万20 円／坪
推定価格 平米 坪	6万441 円／平米 19万9,818 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,648 円／平米 18万666 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市新地西町１１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,568 円／平米 15万648 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,739 円／平米 21万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,935 円／平米 23万1,205 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情