路線価 (2023) 山口県下関市綾羅木本町3-17-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
価格時点	2023 年
駅名	綾羅木駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	807万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万510 円 1平米 6万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	806万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万180 円／坪 1平米 6万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿線の商業地域等であり広域的に形成されている。需要者は地元の個人事業主や中小規模の事業法人等が主体と想定される。商業地需要はエリアによって強弱が認められるが大型商業施設等との競合やコロナ禍でやや減退傾向にあったが、このところ持ち直しの動きが見られる。土地は標準的画地規模で１０００万円以下が需要の中心であると思料される。 (2) 同一需給圏は市内の商業地域等一円である。需要者は地元個人事業主や市内企業等が中心である。郊外型大型店舗との競合は継続しており、駅前既成商業地域内の小規模画地需要は弱含んでいるものの、コロナ禍の影響も緩和されつつある中、長年の地価下落により周辺住宅地との関係や総額での値頃感も生じている。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１，０００万円以下が目安であるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域等から収集選択された近時の事例より求められた比準価格は取引市場の実情を反映した実証的な価格である。一方収益価格は、自用の店舗が多くコロナ禍で家賃負担をしてまで出店する事業者は少ないことや家賃収入の限界等により低位に求められた。従って比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には店舗や事務所が見られ需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者だが、事業用賃貸市場の低迷を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は賃貸市場以外の市場実態をも反映した実証的な価格であり市場の特性に適合する。従って、市場特性の適合性と資料の信頼性に優る比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ、今後の地域動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	綾羅木駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	100 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ綾羅木駅前の幹線県道沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移するものと思料。消費行動が正常化に向かう中、客足も増えており需要の持ち直しの動きも見受けられ、地価は横ばい傾向に推移しているものと思料。 (2)綾羅木駅前の既成商業地域であり当面は現状維持的に推移していくものと予測される。大型商業施設等との競合が継続する中、地価は背後住宅地との関係等を意識しながら底値を模索しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,477 円 1平米 6万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,477円 1平米 6万7,900円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高等の先行きの不透明感はあるが、個人消費等の持ち直し等で店舗等の需要が回復するなど、一部の商業地需要に持ち直しの動きが見られる。 (2)業種業態によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なるが、全般的にはコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)大型ＳＣへの顧客の流出やコロナ禍等で当該地域の土地需要はやや減退傾向にあったが需要の回復も認められ、地価は横ばい傾向に推移。 (2)ＪＲ山陰本線綾羅木駅前の既成商業地域であり、空き店舗等も見られ店舗需要はやや弱含みであるが概ね底値圏にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,303 円／平米 18万6,138 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,246 円／平米 22万5,621 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,457 円／平米 20万9,789 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,172 円／平米 21万5,459 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,396 円／平米 22万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,970 円／平米 18万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,970 円／平米 18万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,256 円／平米 22万5,654 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市綾羅木本町３丁目１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,197 円／平米 17万9,175 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,882 円／平米 17万4,828 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,797 円／平米 22万4,137 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情