路線価 (2023) 山口県下関市上田中町2-11-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	837万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	837万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円／坪 1平米 6万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね下関市中心部及びその外縁の商業地域一帯に及ぶ。一定規模以上の中堅法人等の参入もあり得るが地縁性を有する個人事業者が需要者の中心である。旧来からの商業地で画地規模も小さいため駐車場の確保に難があり、空店舗の増加や郊外型店舗との競合等により収益性は低迷している。取引の中心となる価格帯は規模等にもより区々であるが、標準的画地規模の土地で１，０００万円前後が中心であると思料される。 (2) 同一需給圏は下関市旧市内の幹線道路沿い既存商業地域一円である。需要者の属性は同一需給圏内の小中規模法人及び当該地域に地縁性のある個人事業主である。近隣地域は唐戸市場や市役所の存する唐戸地区に近く、商況は冴えないが一定の需要が見られる地域である。標準的画地規模での中心価格帯は１０００万円以下と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに、低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の多くは自己使用目的での取引を主とする。収益価格は、賃貸物件の空店舗等が増加傾向にある現状においては、適正な賃料水準の把握が困難であり、やや低位に試算された。従って、本件では市場動向を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地価格との均衡に留意し、加えて、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は下関旧市内で発生した商業地の事例を採用し比準を行い、規範性の高い試算価格を求めた。収益価格は対象標準地に建物を建築して事務所兼共同住宅の賃貸を想定して求めた。本案件では比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下関駅北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫、作業所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	70 m
北	330 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	90 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの商業地であり、空店舗の増加や住宅用途への転換が見られ、衰退傾向が継続している。郊外型大規模施設等の開業による商業核の分散化により、当該地域の地価水準は下落傾向で推移していくものと予測される。 (2)旧市街地に所在する商業地であり、人口減少及び郊外型大型店舗等への顧客流出により通過交通量は多いが地域は衰退傾向である。地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,245 円 1平米 6万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商況は緩やかに回復、立地条件に優る地区で新規出店が活発化し商圏の拡大が見られる。一方で旧来の商店街は依然衰退傾向にあり需要は低調である。 (2)物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響は薄れつつあり、発展的展開をしている商業地域と商況の冴えない既存商業地域との二極化が見られる。
地域要因
(1)大型商業施設等への顧客流出の影響による収益性の低下は継続しており、又、店舗の閉鎖や住宅用途への転換等により、活況性が低下している。 (2)唐戸地区の外縁的商業地域であり、衰退化傾向のある唐戸地区と同様に商況は冴えない。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,680 円／平米 17万4,160 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,627 円／平米 17万3,985 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,972 円／平米 21万4,797 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,177 円／平米 17万5,803 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,082 円／平米 17万2,183 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,299 円／平米 20万5,960 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,797 円／平米 19万7,689 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,625 円／平米 19万3,814 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,105 円／平米 20万8,625 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市上田中町２丁目１１番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,396 円／平米 22万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,147 円／平米 22万5,294 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,689 円／平米 21万556 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情