路線価 (2023) 山口県下関市小月茶屋1-1157-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市小月茶屋１丁目１１５７番５
価格時点	2023 年
駅名	小月駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円／坪 1平米 4万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小月地区内の商業地域を主として下関市内の中核商業地域全域に及ぶ。需要者の属性は同一需給圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を中心としてロードサイド展開するチェーンストア等に及ぶ。近年の需給動向としては、物価高騰や大規模商業施設への顧客流出及び交通量減少等による収益性低下に伴い需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地は標準的画地規模で１０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、下関市一円の商業地域を圏域とし、需要者の中心は、個人事業者や地元企業である。標準地の接面国道の通過交通量は多いものの、画地規模が小さく駐車場スペースを十分確保できないため、自動車客の利用に不便で商況は冴えない。土地取引動向は低迷しており、当該近隣地域など郊外の商業地域での取引は厳しいものがある。標準的画地規模での中心価格帯は１０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、国道沿道において店舗、事務所等が混在しているが、近時は、自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は既存小売店舗等が多い国道沿いの商業地域である。大型店舗との競争の結果、商況は厳しく、取引市場も大きく低迷している。当該地域は自用目的での取引が主である。したがって、本件では比準価格を重視し、事業用賃貸市場の低迷を反映して低く求められた収益価格を関連づけて、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小月駅北方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所ビル、小売店舗等の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市小月茶屋１丁目１１５７番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小月駅近くの近隣商業地域であり、大型商業施設への顧客流出、交通量減少等により収益性は低下して来た。地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料されるが、地価は引き続き弱含みに推移するものと予測される。 (2)昔ながらの国道沿線地域であり商況は冴えない。商業用不動産需要の減退等により商況の冴えない郊外の商業地の地価水準は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う景気悪化傾向は緩和して来たが、商業地需要は依然として減退傾向。不動産市場では適地の選別及び多極化傾向が強まっている。 (2)物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響は薄れつつあり、発展的展開をしている商業地域と商況の冴えない既存商業地域との二極化が見られる。
地域要因
(1)近隣地域において特記すべき変動要因は無い。また、小月バイパス開通後はは大型商業施設への顧客流出が持続しており、需要は弱含みである。 (2)下関市の東部に位置する商業地域であり、駐車場の不備等による低利用と相俟って需要の減退が進む。
個別的要因	(1)特記すべき要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市小月茶屋１丁目１１５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,238 円／平米 14万6,251 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市小月茶屋１丁目１１５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万133 円／平米 6万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,898 円／平米 12万8,597 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,651 円／平米 14万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市小月茶屋１丁目１１５７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,431 円／平米 12万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,879 円／平米 12万1,922 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,865 円／平米 14万8,324 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情