路線価 (2023) 山口県下関市長府松小田本町694-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市長府松小田本町６９４番９
価格時点	2023 年
駅名	長府駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	640万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	640万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円／坪 1平米 6万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長府を中心とする商業地域一円である。需要者の中心は駅利用客のための日用品店舗やサービス業務を営む個人事業主である。一般的に既存の商業地域は大型店舗等との競合から衰退傾向にあるが、当該地域はＪＲ山陽本線長府駅前に立地するため、一定の小売店舗等の需要があるが需要は弱含みと判断する。中心となる価格帯は標準的画地規模で１０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は長府地区を中心とした商業地域等一円である。需要者は地元個人事業主や市内企業等が中心である。郊外型大型店舗との競合は継続しており、駅前既成商業地域内の小規模画地需要は弱含んでいるものの、コロナ禍の影響も緩和されつつある中、長年の地価下落により周辺住宅地との関係や総額での値頃感も生じている。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１，０００万円以下が目安であるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の大半は自己使用目的での取引であり、賃貸物件は少なく、土地価格に見合う賃貸市場が形成されていない事から収益価格は低位に求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連づけて各標準地とのバランス検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には店舗等が見られ需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、事業用賃貸市場の低迷を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は賃貸市場以外の市場実態をも反映した実証的な価格であり市場の特性に適合する。従って、市場特性の適合性と資料の信頼性に優る比準価格を標準に収益価格を比較考量して、周辺標準地等や前年の標準価格とも対比の上、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	長府駅南東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、医院等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市長府松小田本町６９４番９
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の画地規模の小さな既存商業地域で、駐車場の設置スペースすら確保できない程度の小規模画地であるため、車社会において地価は下落調整過程にあると予測する。 (2)長府駅前の既成商業地域であり当面は現状維持的に推移していくものと予測される。大型商業施設等との競合が継続する中、地価は背後住宅地との関係等を意識しながら底値を模索しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響は薄れつつあり、発展的展開をしている商業地域と商況の冴えない既存商業地域との二極化が見られる。 (2)業種業態によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なるが、全般的にはコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)駅前に形成された優位性はあるものの大規模店舗との競合は否めず、地価は下落調整過程にある。 (2)ＪＲ山陽本線長府駅前の既成商業地域であり、繁華性は低く店舗需要はやや弱含みであるが概ね底値圏にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市長府松小田本町６９４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,869 円／平米 19万4,621 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,605 円／平米 18万7,136 円／坪
標準価格 平米 坪	6万866 円／平米 20万1,223 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市長府松小田本町６９４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,973 円／平米 19万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	6万675 円／平米 20万592 円／坪
標準価格 平米 坪	7万64 円／平米 23万1,632 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市長府松小田本町６９４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4 円／平米 16万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,560 円／平米 18万3,681 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,756 円／平米 22万4,001 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市長府松小田本町６９４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,683 円／平米 15万1,028 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,399 円／平米 18万6,455 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,463 円／平米 22万3,033 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情