路線価 (2023) 山口県下関市細江町1-7-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市細江町１丁目７番１１外
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円／坪 1平米 11万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、下関駅から唐戸地区の商業地域を中心に市内幹線道路沿い等商業地域全域に及ぶ。需要者の中心は、デベロッパーをも含んだ資本力を有する法人等である。オフィス需要は一進一退の状況であるが、マンション用地需要や中心市街地国道沿いの立地優位性等から地域需要は底堅い。個別事情等により左右され中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で５，０００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ下関駅から唐戸地区を中心とする市内幹線道路沿いの商業地域全域である。需要者は地元の個人事業者及び法人のほか、広域的エリアを対象とする法人等も含まれる。大型ＳＣとの競合や金融機関も含むオフィス需要の一進一退の影響もあるが、マンション用地需要や中心市街地としての潜在的需要、長年の地価下落による値頃感もあり需要は底堅い。中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で５，０００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはオフィスビル等が多く収益性は意思決定を行う主要ファクターであるが、賃料総額や建築費等との関係から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格はオフィス賃貸市場以外の市場実態をも反映した実証的な価格で市場特性に適合する。従って、資料の信頼性についても高位にある比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ、今後の地域動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は、国道沿いのオフィスビル等が多い商業地域である。一部金融機関の撤退が見られたがオフィス需要目当ての進出もある。賃料は比較的安定しているが収益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、低位に試算された収益価格を比較考量すると共に、代表標準地及び周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結果、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下関駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	121.6 坪 (402 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市細江町１丁目７番１１外
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	24 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いのオフィスビルを中心とした市内の中心的商業地域であり、当面は現状維持的に推移するものと予測される。地価は、立地優位性等を背景に底堅く推移するものと予測される。 (2)国道沿いの商業地域でありオフィス需要は一進一退が見られるが、ほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価は、オフィス需要はやや弱含みだがマンション用地等の需要も見込めるため底堅く推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)業種業態によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なるが、全般的にはコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。 (2)物価高や円安等不安要素はあるがコロナ禍の影響が薄れつつあり、業種により厳しい状況は継続するも用途や地域によっては明るさも見られる。
地域要因
(1)オフィス需要は一進一退の状況にあるが、市内中心部幹線道路沿いの立地優位性により需要は底堅い。 (2)オフィス需要は一進一退が見られるが、市内中心部幹線道路沿いの立地優位性による安定的需要に加えマンション用地需要もあり土地需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市細江町１丁目７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,782 円／平米 43万5,671 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,593 円／平米 37万8,844 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,617 円／平米 39万5,454 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	西
側道幅員2	25 m
側道方位3	南
側道幅員3	25 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市細江町１丁目７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,449 円／平米 30万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,855 円／平米 29万7,061 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,814 円／平米 45万5,613 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市細江町１丁目７番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,239 円／平米 19万5,844 円／坪
推定価格 平米 坪	6万905 円／平米 20万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,291 円／平米 35万1,398 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情