路線価 (2023) 山口県下関市一の宮町3-10-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
価格時点	2023 年
駅名	新下関駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (556 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (556 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿線に形成された商業地域等で広域的に形成されている。需要者は地元の法人・個人事業者が主体と考えられるが、資本力を有し広域的に出店を行っている事業法人も含まれる。商業地需要はエリアによって強弱が認められるが、本地域は交通量も多く一定の繁華性を保持しておりコロナ禍にあっても新規出店が見られるなど需給関係は良好である。土地は標準的画地規模で４０００万円程度のものが需要の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿い及びその背後の広域的な商業地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する下関市内の個人事業者ないし法人企業であるが、相当の規模を有する物件については資本力を有する県外法人も需要者となり得る。当該地域は車両交通量が多い幹線道路沿いであり、コロナ禍においても店舗の入れ替わりや新規出店が見られ需要は堅調に推移している。新規進出資本は、標準的画地規模の土地で４，０００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域から選択した事例より求められた比準価格は取引市場の実情を反映した実証的な価格と判断される。一方収益価格はコロナ禍で事務所需要の回復が遅れているなか、元本投資に見合う家賃収入の限界等を反映し低位に求められた。従って、規範性が認められる比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地の取引事例は少ないが、比較的近時の取引事例を採用でき、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料する。需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗等も多く、賃貸市場の停滞等により投下資本に見合った収益を得られないことから収益価格は低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新下関駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	168.2 坪 (556 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	90 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	23 m
面積	600 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別業務地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線県道で交通量も多く、コロナ禍でも繁華性を保持している。飲食店舗等の客足も堅調に回復しており新規の店舗出店もみられ需要は回復してきており、地価は上昇幅を拡大して推移していると思料される。 (2)県道沿いの路線商業地域であり、地域要因は当面現状維持で推移するものと思料する。店舗・事務所の需要が堅調な地域であるため、地価は緩やかな上昇基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万841 円 1平米 6万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高等の先行きの不透明感はあるが、個人消費等の持ち直し等で店舗等の需要が回復するなど、一部の商業地需要に持ち直しの動きが見られる。 (2)コロナ禍で一変した生活様式から消費活動は次第に戻りつつあるが、幹線道路沿い等のエリアを除いて未だ商業地の需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)主要県道沿線の路線商業地域として繁華性を維持している。コロナ禍でも飲食店舗の新規出店も見受けられ、地価は上昇基調に移行したものと思料。 (2)店舗・事務所が建ち並ぶ県道下関長門線沿いの路線商業地であり、車両通行量が多く繁華性が高いため店舗の入れ替わりはあるが需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,009 円／平米 17万5,248 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,997 円／平米 19万5,044 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,490 円／平米 22万9,734 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,469 円／平米 22万6,359 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,009 円／平米 21万8,226 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,425 円／平米 22万2,907 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,650 円／平米 16万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,656 円／平米 21万7,059 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,392 円／平米 22万6,104 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市一の宮町３丁目１０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,519 円／平米 15万3,792 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,642 円／平米 18万7,258 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,482 円／平米 21万6,483 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情