路線価 (2023) 山口県下関市彦島西山町4-3836-141 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 5900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (988 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (988 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は彦島を中心に下関市及び周辺に位置する工業地域一帯である。需要者は地元の水産加工業関連の個人事業者や中小規模の法人が主体であると思料する。南風泊市場の建て替え工事が行われているが、水産関連企業への設備投資には依然慎重な傾向が見られる。取引される規模や単価は様々で、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は下関市を中心に周辺市の工業地域を含んだ広域的な圏域である。需要者の中心は、水産関連事業を行う地元中小規模法人が最有力と思料される。大企業の製造業を中心にコロナ禍からの業績回復傾向が続いているが、円高・物価上昇による先行きへの懸念もあって工業地需要は回復途中にある。工業地の土地取引も活発とは言い難く、取引される土地の規模は様々であるため、市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。南風泊市場近くの工業団地における収益物件は殆ど見受けられないため、適正な賃料水準は把握することが困難であった。したがって、収益還元法は適用し得ず、近隣地域の需給動向等を考慮の上、代表標準地及び前年公示価格及び価格形成要因の変動等を総合的に勘案して、市場性を反映する比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (2) 市内の工業地域の取引事例は少ないが、同一需給圏内の類似地域において比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣地域は南風泊市場を中心とした水産加工業の中小工場及び倉庫が多い工業団地であり、自用目的の物件がほとんどであるため賃貸を想定し難く、収益価格を試算し得なかった。よって、市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下関駅西方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	298.9 坪 (988 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の水産物加工場が多い工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南風泊市場近くの水産加工工場が多い工業団地である。地域要因の変動はなく、暫くは現状維持のまま推移するものと予測する。周辺工業団地との需給バランス等により、地価は弱含みであると思料する。 (2)南風泊漁港に隣接する水産関連の工場が多い工業団地であり、特段の地域要因の変動はなく、現状維持的に推移すると思料する。土地の需給バランス等に鑑みて地価は底値を探りつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)企業業績の不安定な状況が継続、経済情勢に対する先行き不透明感もあり投資意欲も低下し市場はやや低調な状況にある。 (2)円高と物価上昇への懸念はあるがコロナ禍で一時的に悪化した企業業績は回復基調にあり、コロナ禍後を見据えた土地需要が戻りつつある。
地域要因
(1)南風泊市場に近い中小規模の水産加工工場中心の工業団地であるが、周辺工業団地との需給バランス等により、地価はやや弱含みである。 (2)水産業関連企業主体の工業団地で特段の地域要因の変動はなく、未利用地も未だ残るが、近年は取引も散見され工場地需要は回復しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,913 円／平米 7万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,229 円／平米 7万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,442 円／平米 5万4,357 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,633 円／平米 4万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,021 円／平米 5万9,577 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,640 円／平米 5万5,012 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,537 円／平米 6万1,283 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,361 円／平米 5万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情