路線価 (2023) 山口県宇部市常盤町1-8-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 宇部市山口県宇部市常盤町１丁目８番５
価格時点	2023 年
駅名	琴芝駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (833 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,406 円 1平米 8万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (833 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,406 円／坪 1平米 8万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇部新川駅前から松山町１丁目交差点付近間の商業地域全般と思料される。需要者の中心は県内外の中大規模な資本力を有する法人を主体に地元の個人事業者等も見受けられる。当該圏域内外において、最近ホテル、マンション等の市場参加者の機運が高まってきているが、跡地の利活用如何に明暗がかかっている。土地は規模によりばらつきはあるものの、標準的画地規模で７千万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、市内の中心市街地等に形成された商業地域一円及び周辺市の幹線道路沿い等の一部をも含む圏域である。需要者は、地元企業のほか資本力を有する県外企業等が考えられる。店舗需要は依然弱含みであるが、市内中心部の幹線道路沿いにあって、中心市街地整備も進捗中であることから、土地需要には持ち直しの動きも一部で見られる。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で７千万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は銀行等を擁する中核商業地域で自用目的での取引が中心である。比準価格は、適正な事例を抽出し比準した結果である。郊外大型店との競合等による賃貸市場の破行性等から収益価格は比準価格に比して低く試算されたが、概ね妥当な価格と思料される。取引実体をより反映した比準価格を中心に収益価格も関連づけ、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比、更にコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には店舗や事務所等が多く収益性は意思決定を行う主要ファクターであるが、事業用賃貸市場の低迷を反映して収益価格は低位に試算された。一方、自用物件も多い当該地域において比準価格は賃貸市場以外の市場実態をも反映した実証的な価格であり市場特性に適合する。従って、資料の信頼性についても検討した結果、比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	琴芝駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	252 坪 (833 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇部市山口県宇部市常盤町１丁目８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	120 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	35 m
面積	840 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、当市随一の商業核として熟成してきたが、近年百貨店が撤退し、活性化の核たる「にぎわい創出の拠点」造りが望まれている。地価動向は、旧山口井筒屋の利活用の動きにより、転換期にあるものと予測する。 (2)市内の中心的商業地域であるが、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。店舗需要は依然弱含みであるが、中心市街地には持ち直しの動き等も見られ、地価は下落幅縮小傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,026 円 1平米 8万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における移動規制の緩和と相俟商業施設の集積地や一部の路線商業地の需要は堅調だが、施設の大型化、既存商店街の盛衰の二極化が進行。 (2)業種業態によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なるが、全般的にはコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)活性化の核たる「にぎわい創出の拠点」造りが望まれており、跡地利活用の積極的な行動計画が下支えし下落率緩和に推移している。 (2)百貨店跡の利活用計画が策定され中心市街地整備も進む中、店舗需要は改善傾向にありながらも依然弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市常盤町１丁目８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,204 円／平米 23万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,981 円／平米 16万5,237 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,686 円／平米 28万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市常盤町１丁目８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,487 円／平米 20万9,888 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,344 円／平米 22万5,945 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,841 円／平米 27万3,872 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市常盤町１丁目８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,830 円／平米 14万4,902 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,438 円／平米 26万9,234 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途誘導地区
特別な事情