路線価 (2023) 山口県宇部市松山町2-3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 宇部市山口県宇部市松山町２丁目３番３
価格時点	2023 年
駅名	東新川駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の商業地域一帯と思料される。需要者の中心は地元の個人・法人であるが画地規模が大きければマンション業者の参入も散見される。近年は郊外型の大型ＳＣ等への顧客の流出等やコロナ禍により需要は減退傾向が継続していたが、当該近隣地域は中心市街地に存することから住宅地需要など多様な需要が見込まれる上、値頃感等から地価はやや強含み傾向にあると思料される。土地は標準的画地規模で２０００万円以下が需要の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は市内の商業地域一円である。需要者は、宇部市に地縁性を有する企業等が中心であるが規模等によっては資本力を有する県外法人やマンション開発業者等も対象となる。当該地域の商業集積の程度は低く、郊外型大型店舗との競合は継続しているものの、市内中心部近郊の幹線国道沿いにあるため需要は安定的である。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で２，０００万円以下と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域等から選択された事例より求められた比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方収益価格は、コロナ禍で店舗・事務所需要の回復がやや遅れる中、元本投資に見合う家賃収入の限界等により低位に求められた。従って比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、近隣地域の事業用賃貸市場の低迷を反映して収益価格は低位に試算された。一方、自用物件も多い当該地域での比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり、市場の特性に適合する。従って、資料の信頼性についても高位にある比準価格を標準に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比のうえ、今後の地域動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	東新川駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇部市山口県宇部市松山町２丁目３番３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地に近い幹線国道沿いの商業地域で、周辺の新築マンションの売れ行きは好調で素地需要の回復やロードサイドの店舗への客足も回復基調にあることから、地価は底値からやや強含み傾向にあるものと思料される。 (2)市内幹線国道沿いの商業地域であるが当面は現状維持的に推移していくものと予測される。商業集積の程度は低いものの長年の地価下落や周辺住宅地価格との関係等から地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費等の持ち直しで店舗等需要が回復し、幹線道路沿い等では新規出店も見られるなど一部の商業地需要に持ち直しの動きが見られる。 (2)業種業態によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なるが、全般的にはコロナ禍からの持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)マンション分譲が見られ売れ行きも良好であり、業者の素地取得意欲も改善している。立地優位性・用途の多様性等から需要の回復が認められる。 (2)商業集積は依然低いが、マンション需要も認められる幹線道路沿いの立地優位性や背後住宅地価格との関連により需要は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市松山町２丁目３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,830 円／平米 14万4,902 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,134 円／平米 14万9,213 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途誘導地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市松山町２丁目３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,877 円／平米 12万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,799 円／平米 12万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,485 円／平米 15万373 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途誘導地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市松山町２丁目３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,931 円／平米 11万5,482 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,733 円／平米 12万1,439 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,364 円／平米 14万6,667 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途誘導地区
特別な事情