路線価 (2023) 山口県宇部市鵜の島町6-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 宇部市山口県宇部市鵜の島町６番７
価格時点	2023 年
駅名	宇部新川駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	3,790万 円 (708 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,790万 円 (708 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域である。需要者の中心は、市内の個人事業者ないし中小法人企業であるが、相当の規模を有する物件では県外法人等も需要者となり得る。近隣地域は、核店舗こそないが中型店舗が散見される繁華性の比較的高い地域であり、コロナ禍の影響はあるが需要は底堅い。画地規模によって差異はあるが、土地は標準的画地規模で４，０００万円程度が需要の中心であると思料される。 (2) 同一需給圏は宇部市内の幹線道路沿いの商業地域であり、需要者の中心は市内の個人や法人であるが、一部広域的エリアを対象とする法人等も含まれる。地域的に土地需要の強弱が見られるため地価の二極化が進行している。対象近隣地域は宇部新川駅の徒歩圏内にあり、空店舗もほぼ無くマンション需要も見受けられ土地需要は底堅い。土地は標準的画地規模で概ね４，０００万円程度のものが需要の中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内商業地域の取引は少ないが比較的近時の取引事例を採用でき、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料する。需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗を中心とした地域であるため、賃貸を想定した収益価格は適合性にやや難があることは否めない。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、周辺公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、小売店舗や飲食店、整骨院等が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域であり、自用目的での取引が主であり収益価格は低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、やや低位に試算された収益価格を比較考量するとともに、周辺地域の標準地等の価格との均衡に十分留意し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を総合的に勘案した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇部新川駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	214.2 坪 (708 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇部市山口県宇部市鵜の島町６番７
標準地の範囲
東	150 m
西	140 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	24.5 m
奥行き	29 m
面積	700 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線市道沿いの商業地域であり、特段の地域変動要因は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと思料する。新規店舗の出店が見られ土地需要は底堅く、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)幹線市道沿線に低層店舗やマンション、整骨院等が見られる商業地域であり現状維持で推移すると予測する。大型商業施設等との競合もあるが空店舗もほぼ無く、土地需要は底堅く地価は上昇に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で一変した生活様式から消費活動は次第に戻りつつあるが、幹線道路沿い等のエリアを除いて未だ商業地の需要は弱含んでいる。 (2)コロナ禍からの持ち直しの動きが見られるが業種によって商況は依然厳しい状況が継続し、用途やエリアによって様相は異なっている。
地域要因
(1)中心市街地の商業集積が高い幹線市道沿い商業地域であり、コロナ禍の影響が少なかった業種の新規出店が見られており需要は底堅く推移している。 (2)幹線市道沿いの商業地域であり大型商業施設等との競合もあるが空店舗もほぼ無く、土地需要は堅調に推移しており、地価は上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市鵜の島町６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,212 円／平米 13万6,247 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,287 円／平米 17万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,579 円／平米 18万438 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市鵜の島町６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,408 円／平米 19万3,097 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,642 円／平米 19万3,870 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,806 円／平米 18万1,189 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇部市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	宇部市
地域	山口県宇部市鵜の島町６番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,171 円／平米 17万5,783 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,639 円／平米 14万965 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,179 円／平米 17万9,116 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	36 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情