路線価 (2023) 山口県山口市道場門前2-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 山口市山口県山口市道場門前２丁目１０７番
価格時点	2023 年
駅名	山口駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円／坪 1平米 6万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山口駅周辺の商業地域を中心に、概ね旧山口市内及び旧小郡町内の商業地域全域と言えるが、主な需要者は地縁的選好性が比較的強い地元の法人又は個人事業主等と推察される。近接エリアでの再開発事業完了による都市機能の集積が認められるが、新型コロナ感染症の先行きはなお不透明であり、今後の社会経済情勢には引き続き注視すべきである。不動産取引においては規模等が一様ではなく需要の中心価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ山口線沿線の駅徒歩圏の商業地域。需要者は地縁を有する個人事業者、地元法人等が中心。大型商業施設へ顧客が流出し需要は弱含みであるが、生活利便性が高い地域であるため、住宅地としての選好性が高まっている地域でもある。このため、背後の住宅地の価格が上昇しており、需要が弱含みな商業地の地価を押し上げている。利用目的や規模等が様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中低層小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的での取引が中心と言え、取引利回りは価格指標となっておらず、賃貸市場は未成熟で収益価格の信頼性は相対的に劣るものと判断される。従って本件では、収益価格は参考とし、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも十分留意して、市場性を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は山口市中心市街地に近接する商業地域に存しており、自用目的の取引が大半を占める地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域の多数の事例から求められており、規範性は高い。一方、賃貸市場は成熟しておらず、収益性が取引の指標となっていないため、収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断される。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山口駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山口市山口県山口市道場門前２丁目１０７番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧山口市内の中心市街地に近接する商業地域であり、新型コロナ感染症の影響はなお先行き不透明だが、立地条件の良好性に加え、周辺地域の底堅い需要が下支えとなり地価は堅調に推移している。 (2)周辺で大規模マンションの供給や戸建住宅の建替が継続して行われており、商圏人口は安定している。商業地としての需要は若干弱含みであるが、背後地の住宅地需要が牽引し、地価は緩やかに上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低いが上昇傾向。新型コロナ感染症の先行きは今なお不透明な中、不動産市場での地域性による二極化は継続。 (2)大型商業施設周辺や幹線道路沿いの需要は堅調であるが、旧来からの商店街等では集客力低下による地域的な衰退が続いている。
地域要因
(1)新型コロナ感染症の影響は未だ不透明な状況だが、中心市街地への接近性等を背景に、需要は相対的に堅調を維持している。 (2)利便性の高い地域であるため商圏人口は安定している。商業地需要よりも、住宅地需要が地価を牽引し、緩やかな上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山口市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市道場門前２丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,154 円／平米 23万5,235 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,451 円／平米 21万3,075 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	山口市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市道場門前２丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,115 円／平米 16万8,986 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,575 円／平米 17万507 円／坪
標準価格 平米 坪	6万251 円／平米 19万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	山口市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市道場門前２丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,922 円／平米 10万5,534 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,870 円／平米 21万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	7万33 円／平米 23万1,529 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	山口市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市道場門前２丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,698 円／平米 22万7,116 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情