路線価 (2023) 山口県山口市小郡高砂町2-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 山口市山口県山口市小郡高砂町２番３
価格時点	2023 年
駅名	新山口駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (754 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (754 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、オフィス・営業所等を主とした山口市内の商業地域を中心に、県内各主要駅近接エリアに所在する交通・接近条件の良好な商業地域を含む圏域と言える。主たる需要者は地元法人（企業）に加え、一部広域的エリアを営業対象とする法人（企業）等も含むと推察される。本件近隣地域は地域的ポテンシャルが高く、稀少性の点からも潜在需要が見込まれる。尚、不動産取引においては規模等が一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、山口市の中心商業地域を中心に隣接市の中心商業地域を包含する圏域である。需要者は地元企業や資本力を有する法人等が中心と思料される。近隣地域は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、市場の需給動向としては、新山口駅近接の希少性等を反映し、需給は安定基調と思料される。市場での中心価格帯については、取引規模が一様でないので、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域で、周辺では賃貸物件も見られるが、価格の指標となる標準的な取引利回りが見い出せるほど賃貸市場は成熟しておらず、又、想定事項を内包する収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断される。故に本件では、近隣地域の需給動向並びに代替・競争関係にある地域との地域格差、価格水準等を勘案の上、不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については、建築物価の上昇基調等を反映し、元本価格に見合った賃料収益が得られず、その結果として比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、小郡地区における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場性を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件においては、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新山口駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	228.1 坪 (754 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山口市山口県山口市小郡高砂町２番３
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ新山口駅（新幹線口側）近接部に形成される商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	住宅付置に関する指導要綱（住宅付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県央部に位置するアクセス優位性等から地域的ポテンシャルの高い事務所街である。現在、新山口駅北側の整備事業の影響は限定的だが、今後の波及効果並びに新型コロナ感染症の影響には引き続き注視すべきである。 (2)特筆すべき地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測され、今後も地価は比較的安定して推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低いが上昇傾向。新型コロナ感染症の先行きは今なお不透明な中、不動産市場での地域性による二極化は継続。 (2)山口市の人口は減少基調にあり、高齢化率は上昇基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持家）は減少基調で推移している。
地域要因
(1)新山口駅前の好立地で稀少性の高い地域である。同駅北口側の整備事業等の影響は現時点では限定的だが今後の動きには引き続き注視すべきである。 (2)新山口駅近接の希少性等を反映し、テナント、オフィス需要は安定感を有し、地価は横ばい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	山口市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡高砂町２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,576 円／平米 55万7,312 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,433 円／平米 54万6,921 円／坪
標準価格 平米 坪	17万549 円／平米 56万3,835 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	山口市０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡高砂町２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万842 円／平米 36万6,444 円／坪
推定価格 平米 坪	11万842 円／平米 36万6,444 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,521 円／平米 50万7,540 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場附置条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	山口市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	山口市
地域	山口県山口市小郡高砂町２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,037 円／平米 39万3,536 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,037 円／平米 39万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,329 円／平米 54万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情