路線価 (2023) 山口県萩市大字土原字川島沖田487-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 萩市山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
価格時点	2023 年
駅名	東萩駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、萩市内国道沿道の商業地域を主として萩市内全域及び隣接市の中核商業地域全域に及ぶ。需要者の属性は、同一需給圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を中心としてロードサイド展開するチェーンストアに及ぶ。近年の需給動向としては、コロナ禍による需要停滞傾向や商業核が多極化した事により収益性は低下傾向であり需要は弱含みと思料される。需要の中心価格帯は、土地は標準的画地規模で３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、萩市中心市街地及び周辺部に位置する商業地域を主とする圏域である。需要者は主として地元の個人事業者及び法人のほか、広域的エリアを対象とする法人等も含まれる。人口減少及び他地域や大型商業施設への顧客流出等の商況の不透明感による先行き不安から収益性が悪化しており商業地需要は低調である。需要の中心価格帯は見出し難い状況だが、土地は標準的画地規模で３，０００万円以下が一つの目安と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、国道沿道において店舗、事務所等が混在している。近時は、取引は少なく且つ自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多い為に商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証を踏まえ、さらに周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近年においては商業地の取引事例は少ないが、同一需給圏内の類似地域において比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗を中心とした地域であるため、市場の取引実態を反映した比準価格に対して収益価格はやや適合性に欠ける。したがって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、同一需給圏内の標準地等との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東萩駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	169.7 坪 (561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	医院兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	萩市山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	26 m
面積	550 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。椿東・椿・萩バイパスへ商業核が多極化した事による収益性の低下により地価は暫くは下落傾向と予測される。 (2)萩市中心部の国道沿線に存する商業地域である。地域要因は現状維持で推移と予測する。人口減少や周辺の大型商業施設への顧客の流出等収益性の低下が見られる。土地需要は弱含み地価は下落傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び物価上昇等に伴う先行き不透明感により商業地需要は減退傾向。依然として、不動産市場では適地の選別及び多極化傾向が強まっている。 (2)観光客の減少や郊外型大型店への顧客流出も見られ、個人消費や雇用が悪化しており商業地の需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)近隣地域において特記すべき変動要因は無い。これまでにコンビニ・居酒屋の出店はあったが競争力は低下傾向にある。 (2)繁華性がやや劣る幹線国道沿いの商業地域で人口減少や大型商業施設との競合等先行き不透明感から土地需要が低迷し地価は下落傾向と思料する。
個別的要因	(1)特記すべき要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	萩市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	萩市
地域	山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,882 円／平米 10万8,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,817 円／平米 11万1,799 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,629 円／平米 17万685 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	萩市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	萩市
地域	山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,292 円／平米 12万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,504 円／平米 14万518 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,583 円／平米 17万533 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	萩市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	萩市
地域	山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,879 円／平米 12万5,228 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,584 円／平米 11万7,641 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,796 円／平米 17万1,238 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	萩市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	萩市
地域	山口県萩市大字土原字川島沖田４８７番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,297 円／平米 12万6,610 円／坪
標準価格 平米 坪	5万859 円／平米 16万8,140 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情