路線価 (2023) 山口県防府市東仁井令町451-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市東仁井令町４５１番１２
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	678万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	678万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、防府市中心市街地近郊の住宅地域が圏域で、主たる需要者は防府市内在住者と推察される。本件近隣地域では、近時、特筆すべき地域変動は見られないが、その地理的位置に起因する比較的良好な生活利便性を背景に、相対的な地域的選好性はやや高く、住宅地需要は底堅い状況にあると言え、地価は現在、堅調に推移している。土地については、標準的画地規模で概ね６５０万円～７００万円程度が中心価格帯と推定される。 (2) 同一需給圏は防府市街地内の住宅地域一帯が圏域と捉えた。主たる需要者は防府市内在住の世帯と思料する。戸建住宅等を中心とした住宅地域である。良好な住環境と交通利便性に着目した世帯による需要があり、周辺では分譲開発が実施され、一定の売れ行きを見せており、需要の根強さが窺える。土地については、上記標準的画地規模で約６５０万円程度が中心価格帯となるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、アパート等の収益物件も若干見られるが新築又は築浅の投資用賃貸物件はなく、戸建住宅が主である。本件では収益還元法の適用を試みたものの土地に帰属する純収益算定の段階でマイナスとなり収益価格を試算し得なかった。そこで、近隣地域の実情等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意し、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が多い閑静な住宅地域であるが、アパート等の収益物件も幾分見られる。但し、新築や築浅のアパートは殆ど見られず、採算性に適う賃貸経営は困難である為、収益価格を試算できなかった。市場参加者は周辺の地価水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。よって、比準価格を標準として、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	防府駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市東仁井令町４５１番１２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)防府市中心市街地に比較的近接する住宅地域で、生活利便性も比較的良好なエリアと言える。当該地域の地域性を背景に地域的選好性は相対的に良好で、地価は堅調に推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、近年では複数の分譲開発が周辺で実施されている。交通利便性等に基づく根強い需要が認められるが、当分の間は概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低いが上昇傾向。新型コロナ感染症の影響は先行き不透明だが、不動産市場での二極化は現在も継続中。 (2)世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や為替変動に十分注意すべきであるが、現状での不動産市場は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)防府市中心市街地に比較的近接した地理的位置にあり、利便性も比較的良好な住宅地域として、需要は堅調に推移している。 (2)付近では複数の分譲開発が実施され、利便性等に着目した需要が一層顕著となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)住環境や利便性を背とした競争力が見られる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市東仁井令町４５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万120 円／平米 9万9,577 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,535 円／平米 9万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	3万169 円／平米 9万9,739 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市東仁井令町４５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,394 円／平米 13万237 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,629 円／平米 12万7,707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,309 円／平米 9万6,896 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市東仁井令町４５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,209 円／平米 12万3,013 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,581 円／平米 12万4,243 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,634 円／平米 10万4,582 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市東仁井令町４５１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万874 円／平米 10万2,069 円／坪
推定価格 平米 坪	3万155 円／平米 9万9,692 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,995 円／平米 9万5,857 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情