路線価 (2023) 山口県防府市牟礼今宿2-3287-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	647万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	647万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね防府市街地東部を中心とする住宅地域一帯。需要者は市内の居住者または就労者が中心である。街路条件のやや劣る既成の住宅地域であるが、環状１号線の進捗や周辺エリアでの量販店の出店等から、利便性の向上が認められ、宅地分譲開発、中古取引が活発化し、価格水準も強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で６００万円台程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は概ね防府市東部の住宅地域一帯と捉えた。主たる需要者は防府市内の居住者並びに市内の企業等に勤務する一次取得者等である。周辺では防府環状線の延長工事が実施され、利便性が向上した。これに着目して、ミニ開発も見られるようになっている。土地は２５０㎡程度で６５０万円前後、新築分譲住宅は３，０００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であり、アパート建設の為の土地取引は殆ど見受けられないが、周辺には節税目的の共同住宅も認められ画地規模からも物理的に可能であるため、収益価格の算定を試みたが、建設費等に見合う賃料設定が困難であり、収益価格はマイナスとなった。よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街地外縁部の立地に対する賃貸需要・賃料相場等を考慮すると、経済合理性を有する賃貸経営は困難であり、収益価格を試算できなかった。比準価格は自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映しており説得力を有する。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	防府駅東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の地域であるが、将来的に環状１号線の全開通が予定され発展的に推移するものと思料する。また、周囲一帯の住宅地は新規分譲、中古取引が活発であり、今後も地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (2)戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺では都市計画道路「環状一号線」の工事等も実施され、利便性の向上に着目したミニ開発等も見られる。今後も同様の傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市住宅地需要は利便性良好エリアで改善の動きあり宅地開発も散見される。需要は環境等に左右され二極化進行。原材料高騰等が住宅販売に影響。 (2)世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や為替変動に十分注意すべきであるが、現状での不動産市場は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)周辺の街路整備により交通利便性が向上しつつある。小規模開発、区画割ミニ分譲など需給が活発で広域的に熟成度が増している。 (2)近隣地域付近では、道路新設等の影響により交通利便性が向上し、地域の活性化が窺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)交通利便性等の向上に着目した需要が見られ、一定の競争力を確保している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,340 円／平米 8万468 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,589 円／平米 9万1,209 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,810 円／平米 8万2,022 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,229 円／平米 8万3,407 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,822 円／平米 8万8,674 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,328 円／平米 8万3,734 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,412 円／平米 4万4,340 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,584 円／平米 8万1,275 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,086 円／平米 8万2,934 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,270 円／平米 9万6,767 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,417 円／平米 9万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,282 円／平米 8万3,582 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情