路線価 (2023) 宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼3-1-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
価格時点	2023 年
駅名	新田駅 から 9800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	830万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	826万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円／坪 1平米 2万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、登米市迫町佐沼地区・中田町石森加賀野地区の品等良好な住宅地域から構成。市内でも価格水準高位の住宅地域となり、需要者は県北在住の中高所得者層が主体となる。登米市では利便性・住環境ともに佐沼地区一帯の優位性が突出し、負担力の高い層は当該地区を選好する傾向が強い。コロナ禍を経て、建築費が高騰を続ける中でも住宅需要は堅調で地価水準は概ね安定している。市場の中心的価格帯は１００坪程度の画地で８百万円台が相場となる。 (2) 同一需給圏は、迫町及び隣接する中田町の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの転入も見られる。圏内では、住環境及び利便性に優る迫町及び中田町の住宅地への選好性が高いが、圏内全体において人口減少・高齢化傾向が継続しており、当地域においても需要は弱含みとなっている。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で７００万円台、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には低層アパートも混在するが、建築費が高騰し一定水準を超える一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性に適う収益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、賃貸需要は弱く、建築費上昇も相俟って、収益性に着目し、土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	新田駅南東方
距離	9800 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
標準地の範囲
東	320 m
西	30 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	佐沼地区中心市街地の南部に位置し、複数の商業施設に近いことも優位性の一つとなる
街路	基準方位北、９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐沼地区中枢からやや外れる立地となり、区画整理事業が施行されながらも画地規模の均質性が乏しいことが特性となるが、生活利便性に優ることが選好されて住宅需要は安定しており、地価は今後暫く底堅く推移と予測。 (2)迫町佐沼地区の中心部に存する既成住宅地域として成熟、当面は現状維持で推移するものと予測する。また、当地域においては、中古戸建取引や古家付住宅地による建替が継続するものと予測。地価水準は下落基調。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)登米市でも中枢の佐沼地区一帯では住宅需要が堅調に推移し、新規供給も限られることから、中心部に近い地域ほど地価は底堅い動きを示している。 (2)人口減少・高齢化傾向は継続。迫町及び隣接の中田町と、過疎法の過疎地域に指定される登米・東和・米山・石越・津山町とは住宅地選好性が二極化。
地域要因
(1)佐沼地区の優良住宅地域全体で需給均衡が維持される中、各種大型商業施設を徒歩圏とする当該地域の住宅需要も安定した状態が維持されている。 (2)迫町佐沼地区の中心部に位置する住宅地域。戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した地域。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)１００坪強の画地規模は概ね標準的と言える範囲にあるが、建築費高騰の影響等もあり、資金力に上限のある需要者からの選好性は低下傾向にある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,061 円／平米 10万2,688 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,554 円／平米 9万7,706 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,047 円／平米 7万9,499 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,022 円／平米 7万6,111 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,748 円／平米 7万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,021 円／平米 7万9,413 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,730 円／平米 7万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,195 円／平米 7万6,683 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,814 円／平米 7万8,729 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,602 円／平米 8万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,504 円／平米 8万1,010 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,906 円／平米 7万9,033 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,199 円／平米 8万2 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,424 円／平米 7万7,440 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,902 円／平米 7万9,020 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情