路線価 (2023) 山口県防府市大字佐野字森国868 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市大字佐野字森国８６８番
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	609万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	609万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円／坪 1平米 1万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は防府市及び隣接市の郊外の農家住宅や一般住宅が混在する住宅地域。主な需要者は世帯分離を中心とした強い地縁的選好性を有する一次取得者であり、圏外からの転入者は殆どみられない。法令上の規制は厳しいが、新規の宅地開発が見受けられることから、弱いながらも動きが見られる。需給共に動きが非常に少なく、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は郊外部を主とする既存住宅地域一円であり、主たる需要者は当該地域に地縁性を有する者で域外からの流入は殆どない。近隣地域は国道背後に位置し、周辺に農地も見られる住宅地域であり、需給バランスは近時、概ね均衡しつつ推移している。当該地域において取引される画地条件、規模等は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に指定されているため自己使用目的の取引が主となる。また、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、経営合理性の認められる収益物件の想定が困難となるため収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から試算されており、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において郊外部住宅地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は戸建住宅地としての自用目的取引が主であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから取引事例比較法のみの採用となった。取引事例比較法については、類似地域内の規範性のある取引事例を採用することができた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、社会的、経済的要因等及び市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	防府駅西方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	147.3 坪 (487 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市大字佐野字森国８６８番
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域。高齢化や転出等により地区内の人口は微減傾向が続いているが、世帯数は安定している。当面は現状を維持しつつ推移し、地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (2)周辺に農地も見られる国道背後の住宅地域であり、特別大きな地域要因の変動はなく、しばらくは現状維持的に推移し、地価は概ね横這い程度と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山口県内の人口は減少しているが、利便性が良好な地域の住宅地需要は安定している。他の地域は人口減少等を背景に地域的な強弱がみられる。 (2)当市の人口は減少しているが、県平均より緩やかである。県内における個人消費、雇用情勢等は持ち直し傾向とみられる。
地域要因
(1)玉祖地区の人口は微減傾向が続いているが世帯数は概ね横ばい。需要は弱含みであるが、新規開発が見られる等、地価は一時的に下げ止まっている。 (2)国道背後の郊外部に農地も見られる既存住宅地域であり、特別大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しつつ推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市大字佐野字森国８６８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,309 円／平米 1万7,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万661 円／平米 3万5,245 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,087 円／平米 3万9,960 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市大字佐野字森国８６８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,508 円／平米 4万4,657 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,613 円／平米 4万1,699 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市大字佐野字森国８６８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,477 円／平米 4万1,249 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,773 円／平米 4万8,840 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,692 円／平米 4万1,960 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市大字佐野字森国８６８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,053 円／平米 4万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,021 円／平米 4万9,659 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,394 円／平米 4万975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情