路線価 (2023) 山口県防府市八王子2-1434-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円／坪 1平米 4万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね防府駅を中心とする市街地内の住宅地域一帯である。需要者は防府市内の居住者または就労者が中心である。既成住宅地域であるが、地勢平坦で概ね区画整然とした比較的良好な住環境を呈し、またＪＲ駅から徒歩圏であるほか大型ＳＣや小学校等にも近く生活利便性も良好な地域であることから需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で１，５００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は、防府市中心市街地近郊及びその周縁部を主とした、利便性の良好な住宅地域が圏域と言え、主たる需要者は防府市内在住者と推定される。ＪＲ防府駅を中心とした中心市街地に近接するほか、教育施設にも近接する等、本件近隣地域は生活利便性に優れており、需要は現在も底堅い状況が窺え、地価は引き続き堅調に推移している。尚、土地については標準的規模で概ね１５００万円程度が中心価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的であり、アパート建設の為の土地取引は殆ど見受けられないが、周辺には節税目的の共同住宅も認められ画地規模からも物理的に可能であるため、収益価格の算定を試みたが、建設費等に見合う賃料設定が困難であり、収益価格はマイナスとなった。よって、対象地周辺の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。対象地の地域性及び規模等の観点から収益還元法を適用したものの、元本価格に見合う賃料想定は非現実的で、賃料相場に基づいた収益価格算定に際し、土地に帰属する純収益算定の段階でマイナスとなった。そこで本件においては、近隣地域の実情を勘案の上、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意し、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	防府駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	113.7 坪 (376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。なお、利便性に比して割安感が認められることから、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)防府市中心市街地に近接する利便性の良い住宅地域である。特筆すべき地域変動は近時見られないものの、良好な利便性・居住環境を背景に地域的選好性は強く、地価は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市住宅地需要は利便性良好エリアで改善の動きあり宅地開発も散見される。需要は環境等に左右され二極化進行。原材料高騰等が住宅販売に影響。 (2)人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低いが上昇傾向。新型コロナ感染症の影響は先行き不透明だが、不動産市場での二極化は現在も継続中。
地域要因
(1)大型ＳＣや文教施設に近接し、利便性が良好であることから、需要は底堅く推移し、地価は上昇基調で推移している。 (2)防府市中心市街地近接の利便性の良い住宅地域であり地域的選好性は強く、地価は現在も引き続き堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,118 円／平米 11万2,794 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,527 円／平米 11万4,146 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,962 円／平米 13万2,114 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,234 円／平米 12万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	4万236 円／平米 13万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,838 円／平米 13万1,704 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,530 円／平米 12万7,380 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市八王子２丁目１４３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,214 円／平米 8万6,663 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,674 円／平米 9万4,796 円／坪
標準価格 平米 坪	4万615 円／平米 13万4,273 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情