路線価 (2023) 山口県防府市栄町1-20-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市栄町１丁目２０番４１
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,876 円／坪 1平米 7万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね防府市街地の商業地域。需要者の中心は当市に地縁性のある個人事業主ないし法人に限定されるが、ある程度の規模を有する物件では県外法人も見込まれる。一円はＪＲ防府駅北口前の旧来からの商業地域で、近年は高層分譲マンションの建設も見られるなど、コロナ禍にあるも不動産市場への影響等は然程大きくはなく需要は総じて底堅い。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は防府市中心市街地周辺の商業地域を中心に、概ね防府市内一円の商業地域が圏域と言える。主な需要者は地元個人業者や中小企業等で、広域的エリアで営業活動を行う法人（企業）等も一部含むと推察される。ＪＲ防府駅近接で中心市街地の一画を占める好立地な地域で、新型コロナ感染症の先行きが不透明な中で、比較的安定した利用状況を維持している。尚、不動産取引においては取引規模や利用形態等が一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格にやや大きな開差が生じた為、調整を試みる。比準価格は、複数の取引事例地価格を駆使して導出したもので、相応に市場実態を反映している。一方、適切なる賃貸事例が豊富とは言い難いなど、賃料水準として適正なものが見い出し難く、収益価格は相対的に精度は劣る。依って、比準価格に重きを置き、収益価格を比較考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、周囲には賃貸物件も見られるが、価格指標となる取引利回りを見い出せるほど賃貸市場は成熟しておらず、且つ想定項目も内包する為、収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断した。そこで本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	防府駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市栄町１丁目２０番４１
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅南口にはかなり劣るが、これに次ぐ駅北口としての繁華性を有しており、現状では目立った地域変動要因等は見受けられず、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (2)ＪＲ防府駅北口に形成される県道沿いの商業地域。近時では特筆すべき地域変動は見られないが、その立地を背景とする稀少性の観点から選好性に復調の兆しが見られつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万8,529 円 1平米 7万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万182 円 1平米 7万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万8,529円 1平米 7万8,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は概ね横ばいから微減傾向で推移。コロナ禍の当初は地価動向に多少の混乱は見られたが、徐々に従前に戻りつつあり一部地域では上昇も窺える。 (2)人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低いが上昇傾向。新型コロナ感染症の影響は先行き不透明だが、不動産市場での二極化は現在も継続中。
地域要因
(1)駅北口の商業街区の一角、一部に旧来からの街並みを今に残し、ほぼ熟成している。土地の動きは少なく、売りも出にくいなど希少価値は総じて高い。 (2)ＪＲ防府駅に近接する商業地域で、立地の優良性を背景に需要は底堅く、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)特に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市栄町１丁目２０番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,039 円／平米 22万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,434 円／平米 20万9,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8万195 円／平米 26万5,125 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市栄町１丁目２０番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,854 円／平米 18万7,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,854 円／平米 18万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,563 円／平米 25万6,423 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市栄町１丁目２０番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,346 円／平米 14万6,608 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,218 円／平米 15万2,797 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,159 円／平米 25万5,088 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市栄町１丁目２０番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,858 円／平米 16万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,116 円／平米 25万8,251 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情