路線価 (2023) 山口県防府市戎町1-1243-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	588万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	588万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円／坪 1平米 5万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ防府駅を中心とした商業地域。需要者の中心は規模により、大手法人、デベロッパーから個人事業者までと様々。古くからの当該地域は、駅南や郊外型店舗との競合により長期衰退傾向にあったが、近年では値頃感が生起し、マンション素地や駐車場も含めて潜在的需要強く、更には商業施設等の建設が予定される駅北公有地活用事業により発展が期待される。取引の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。 (2) 同一需給圏としては防府市内の商業地域の存する圏域一帯と捉えた。需要者については地元の企業のほか、全国展開する店舗企業やマンション業者も含まれるものと思料する。市況については大型商業施設の顧客誘引が優勢であるが、市内中心部という立地条件から不動産需要は底堅く、地価も上昇傾向にある。中心となる価格帯については、各取引の規模の開差が大きく個別性が多分にあるため、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、最近のテナントの需給バランス等から、土地価格に見合う賃料水準が設定できない状況にあり収益価格は低位に試算される傾向にある。従って、賃貸物件の建設を目的とした取引は少なく、自己使用目的等での取引が中心であることから、規範性の高い近年の取引事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中低層の店舗、事務所等が見られる地域である。需要者は実際の価格水準を指標として取引価格を決定する傾向が強く、取引事例等により需要者の行動を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は近年の高騰した建築費等に見合った賃貸市場が形成されていない事等を理由に、比準価格よりも低位の試算となった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	防府駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	8.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅北の遊休地に商業施設や分譲マンション等の建築が予定され、駅北周辺一帯は回復傾向で推移するものと予測する。また、周辺住宅地地価との関連においても値頃感があることから上昇基調で推移するものと思料する。 (2)周辺では市有地が売却され、マンションや商業施設等を中心とした開発が予定されており、これらの影響を受けた活性化が望まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部エリアで値頃感やマンション需要等あり堅調。また、防府駅北口、松崎地区、防府環状線等の事業により、環境改善が認められ取引も増加傾向。 (2)世界的な供給面での不足等に伴う物価上昇や為替変動に十分注意すべきであるが、現状での不動産市場は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)駅北公有地活用事業により、３階建て商業施設、分譲マンション等の建築が予定され、また周辺道路の整備も相俟って発展が期待されている。 (2)周辺では商業施設のリニューアルと道路改良、さらには売却された市有地の開発が予定されており、地域の発展が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)周辺の動向に併せて、一定の競争力を有すると思料する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,808 円／平米 11万5,075 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,917 円／平米 19万1,474 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,039 円／平米 22万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,434 円／平米 20万9,713 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,307 円／平米 20万9,293 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,406 円／平米 11万440 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,102 円／平米 13万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,301 円／平米 19万2,743 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市戎町１丁目１２４３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,430 円／平米 18万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,289 円／平米 20万5,927 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情