路線価 (2023) 山口県防府市松原町1044-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 防府市山口県防府市松原町１０４４番１２
価格時点	2023 年
駅名	防府駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山口線沿線で、概ね防府市、山口市の圏域。需要者の中心は幹線道路沿い等で、比較的広域的な商業施設経営を目的とする個人事業者、中小企業経営者が大半で、郊外部等への相次ぐ大型商業施設の進出の影響等による顧客吸引力の低下が続いているが、幹線道路沿いのある程度まとまった規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落による値頃感もあり、地価は若干の上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は概ね防府市街地の商業地域。需要者の中心は当市に地縁性のある個人事業主ないし法人に限定されるが、ある程度の規模を有する物件では県外法人も見込まれる。一円は市街地南部の主要県道沿いの路線商業地域で、背後のスプロール的宅地開発等の進展に伴う商業性の向上が期待され、コロナ禍にあるも市場へ影響等は然程大きくはなく需要は総じて底堅い。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は「防府」駅の南方約２㎞付近、県道沿いに店舗併用住宅、一般住宅が混在する路線商業地域で、周辺には低層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度はやや低いものと思料される。自用目的での取引が中心であり、取引価格を指向して価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) ２試算価格にやや大きな開差が生じた為、調整を試みる。比準価格は、複数の取引事例地価格を駆使して導出したもので、相応に市場実態を反映している。一方、適切なる賃貸事例が豊富とは言い難いなど、賃料水準として適正なものが見い出し難く、収益価格は相対的に精度は劣る。依って、比準価格に重きを置き、収益価格を比較考慮して、近傍類似の公的価格等の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	防府駅南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	131.9 坪 (436 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	防府市山口県防府市松原町１０４４番１２
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	店舗・住宅併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)可処分所得の伸び悩み等を背景に消費の低迷が続いているが、幹線道路沿いのまとまった規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落による値頃感もでてきており、地価は若干の上昇傾向が続くものと予測される。 (2)市街地南部の幹線沿い路線商業地域。沿道関連サービス業種の出店が見受けられるなど、今後も徐々にではあるが商業性を高めて行くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗・住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復傾向で推移してきたが、昨今の経済情勢の動向等により、商業地の先行きへの不透明感が増大してきている。 (2)人口は概ね横ばいから微減傾向で推移。コロナ禍の当初は地価動向に多少の混乱は見られたが、徐々に従前に戻りつつあり一部地域では上昇も窺える。
地域要因
(1)幹線道路沿いのある程度まとまった規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落による値頃感もあり、地価は若干の上昇傾向にある。 (2)中心部南部の路線商業地。商業地の分散化から徐々にではあるが店舗の業種転換や新規出店等も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	防府市０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市松原町１０４４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,406 円／平米 11万440 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,102 円／平米 13万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,605 円／平米 12万4,322 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市松原町１０４４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,346 円／平米 14万6,608 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,218 円／平米 15万2,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,334 円／平米 13万38 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市松原町１０４４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,586 円／平米 11万1,035 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,649 円／平米 12万7,774 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	防府市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	防府市
地域	山口県防府市松原町１０４４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,248 円／平米 10万3,306 円／坪
推定価格 平米 坪	3万338 円／平米 10万297 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,549 円／平米 12万7,443 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情