路線価 (2023) 山口県下松市旗岡4-81-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下松市山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
価格時点	2023 年
駅名	下松駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	963万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	966万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円／坪 1平米 3万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね下松市街地の住宅地域。需要者の中心は下松市の居住者による世帯分離等を中心とするものであるが、周辺市町域からの転入も見込まれる。概してスプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、地域的に熟成した大規模造成住宅団地でもあり、コロナ禍にあるも市場への影響等は然程大きくはなく需給関係は概ね安定的である。凡そ土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は３２００万円程度までを中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及びＪＲ岩徳線の沿線で、概ね下松市及び周南市東部の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住者又は市内の企業等に勤務する一次取得者等が主として見込まれる。市中心部に近い高台の住宅地域で、需要は若干弱含みながら、値頃感もあり、地価は安定的に推移している。土地は標準的画地規模で９５０万円前後、新築の戸建分譲住宅は３０００万円前後が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公営の中層共同住宅が存する区域と一体となった大規模住宅団地であるが、標準地の存する一円は元来戸建住宅を中心とする地域であり、アパート経営を想定することは非現実的であることから、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住環境を重視する戸建住宅を中心とする住宅団地で、用途地域等を考慮しても経済合理性を有する賃貸住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性が認められる取引事例を中心に求められ、市場の実態を反映し、実証性及び信頼性等に優れる。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下松駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下松市山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地高台の中層公営住宅も混在するほぼ熟成した大規模住宅団地。眼下に特筆するような目立った地域変動要因等は見受けられず、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、暫くは現状を維持するものと予測する。地価は安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向で推移。土地の需給等はコロナ禍の当初は混乱等により低迷も見られたが最近では落ち着きを取り戻しつつある。 (2)下松市の人口は横ばい傾向、高齢化率は県平均に比べて低いが上昇傾向で推移。需要の強弱による地価の二極化が進行。
地域要因
(1)市街地高台の熟成した住宅団地。住宅地の平坦地指向から選好性はやや劣るが、地価下落による値頃感と根強い住宅地需要が地価を下支えしている。 (2)市中心部の高台の住宅団地で、特段の地域要因の変動は認められない。地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)特に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下松市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,809 円／平米 11万5,079 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,126 円／平米 11万2,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下松市０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,681 円／平米 12万4,573 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,494 円／平米 12万3,955 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,976 円／平米 11万5,631 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下松市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,110 円／平米 10万9,462 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,461 円／平米 10万7,316 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,157 円／平米 10万9,617 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下松市０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下松市
地域	山口県下松市旗岡４丁目８１番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,831 円／平米 11万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,148 円／平米 11万2,893 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,843 円／平米 11万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情