路線価 (2023) 宮城県登米市登米町登米字寺池九日町55-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市登米町登米字寺池九日町５５番１
価格時点	2023 年
駅名	柳津駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	305万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	305万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は登米市内の商業地域及び登米地区内の商業性を有する地域一円である。需要者の中心は登米地区内の事業者や個人であり、他地区からの参入はあまり期待できない。対象地域は登米地区の中心であるが、商況の衰退傾向が続いているのに加え、間口が狭く、奥行の長い有効利用の難しい画地が多いため、需要は弱含み傾向にある。取引が少なく取引の中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は、広域登米圏を構成する各市街地・大規模集落の商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業が主体となるが、近年、商況は低迷し、店舗需要等は脆弱であることから、地域の拠点性又は利便性に着目した医療・福祉関連の法人や住宅需要者の参入も考えられる。地価下落が長期化した結果、６０坪の画地でも総額３００万円前後の価格帯にまで落ち込んでいるが、それでも需要は喚起されず底値を探る動きが続く。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内やその周辺に貸店舗等収益物件はなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格を求めることができなかった。また、自己所有目的の不動産取引が大半を占める市場の特性を考慮するとともに、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である当市場の特性等を勘案し、現実の不動産市場を反映した実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 旧町域でも収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域を構成する商業地域では地元企業等による自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場動向を的確に反映しているほか、補修正・要因比較等も適切に施されているため、高い規範性が認められる。よって、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	柳津駅北西方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市登米町登米字寺池九日町５５番１
標準地の範囲
東	60 m
西	35 m
南	15 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	34 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	うなぎの寝床形の画地が多い登米地区中心商業地域。
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した商業地域で、今後もほぼ現状のまま推移するものと思われる。令和３年ＮＨＫ朝ドラのロケ地となったが、新型コロナの影響もあり地価に与える影響は既に無く、下落傾向に変化は無いものと予測される。 (2)由緒ある街並みの商店街で、金融機関支店・診療所のほか、地元醸造会社本社、著名飲食店等も混在するが、繁華性は良好とは言い難く、閉鎖店舗も一定割合を占めるため、今後も暫くは地価下落傾向が継続する見込み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響で不況業種が出る中、商況悪化により市中心部の地価も下落傾向で、郊外部の過疎地域の地価は低迷傾向に拍車がかかっている。 (2)登米市を構成する旧町の在来商業地域は車利用を前提とした消費行動に適合しない店舗等が多く、地価の割高感も敬遠されて不動産需要の減退が続く。
地域要因
(1)商業環境は停滞傾向にあり、需要が減退している。 (2)旧登米町地区の人口は４千５百人を割り込み、商圏人口の縮小が進むため、近隣地域の商況は停滞感を強めており、不動産需要も低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)間口に対し奥行が長い画地形状で、土地利用上一定の制約を受けるが、地域内では標準的と判断され、今後も需要者の選好性に変化は生じない見込み。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市登米町登米字寺池九日町５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万819 円／平米 3万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,715 円／平米 3万8,730 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,962 円／平米 4万9,464 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市登米町登米字寺池九日町５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,076 円／平米 3万5 円／坪
推定価格 平米 坪	9,755 円／平米 3万2,250 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,171 円／平米 5万155 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市登米町登米字寺池九日町５５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万891 円／平米 6万9,066 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,611 円／平米 6万4,834 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,167 円／平米 5万142 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情