路線価 (2023) 宮城県登米市迫町佐沼字八幡3-3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
価格時点	2023 年
駅名	新田駅 から 8800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (914 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (914 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円／坪 1平米 2万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、登米市内の路線商業地域及びその背後の住宅地域等であり、需要者の中心は地縁を有する地元企業や個人等と考えられる。市内江合地区に集積する大型商業施設等への顧客流出が続いているため、商況は低迷しており取引も低調である。需要の中心価格帯を見出すことは困難であるが、需要の中心となる土地の価格帯は９００㎡程度の更地で総額２，３００万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、登米市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、県内・全国に展開するチェーン店等の運営企業を中心に、地元企業も考えられる。比較的車両交通量の多い路線沿いに位置し繁華性も維持しているが、地域経済の低迷等から取得に当たっては慎重姿勢が見られ、需給バランスはやや悪化している。取得目的、画地規模等により取引価格には乖離があることから、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現在の土地取引動向や地価水準を反映しており実証的な価格である。近隣地域は県道沿いの路線商業地域で、交通量は多いが繁華性に乏しい地域となっているが、収益価格については、低層店舗を想定し試算を行ったものの、自用が中心で賃貸市場が成熟している地域とはいえないため、低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 県道沿いに形成された路線商業地域であるが、店舗等の賃貸借を目的とした土地取引は少なく、自己利用目的での取引が多い。また、路線商業地域にあっては、出店するテナントの属性等により賃料水準が個別に形成されることも多いため、収益価格の相対的な規範性は劣るものと判断する。よって、本件では信頼性を有する取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新田駅南東方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	276.5 坪 (914 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに店舗等が建ち並ぶ佐沼地区中心部近くの路線商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通量が比較的多い県道沿いの路線商業地域。特段の変動要因もなく当面は現状を基調として推移すると予測する。市全体では人口減少・高齢化が進み出店需要は乏しく、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)登米市中心部の路線商業地域で、地域要因に特段の変動は認められず概ね現状程度で推移するものと予測する。商況は概ね安定しているが、登米市内の商業地に対する需要減退の影響を受け、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過疎化・高齢化の進行により、地域経済の停滞、需要の減退が続く中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)基幹商業施設は迫町及び中田町地区に集積。それ以外の旧町地区における商業地域は衰退傾向が著しく需要は低調で、新規出店等の動きはほぼない。
地域要因
(1)交通量が比較的多い県道沿いの路線商業地域。コロナ禍の影響もあり出店需要は乏しく、需要は弱含み。 (2)車両通行量は比較的多く、繁華性も維持しているが、周辺では空店舗も散見され取引件数は減少気味で需要もやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312100 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,538 円／平米 9万1,041 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,263 円／平米 9万131 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,785 円／平米 8万1,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,905 円／平米 8万8,948 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,239 円／平米 8万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,154 円／平米 9万6,383 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万786 円／平米 6万8,719 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,787 円／平米 6万5,416 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,807 円／平米 6万5,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字八幡３丁目３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,849 円／平米 6万5,621 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,750 円／平米 6万5,294 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,790 円／平米 6万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情