路線価 (2023) 山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地3992-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 美祢市山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
価格時点	2023 年
駅名	美祢駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	482万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	484万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,597 円／坪 1平米 8,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美祢市旧市街地外縁の住宅地域。即ち、伊佐地区を主体に大嶺町東分地区の住宅圏域一帯。同一需給圏内に地縁性等を有する居住者が殆どを占める。当該地域は旧市街地外縁に存する農家集落的様相を呈する住宅地域で、修景等が劣り戸建住宅地実需要は相対的に弱く取引は低調。土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建で３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域一帯であり、需要者は当圏域に地縁性を有する個人が主体で、圏域外からの転入は少ない。当圏域内は元来、需要者が限定的であることに加え、空地や空家も多い中、売れ残り物件も多く、需要は全般的に低調であるが、値頃感等も生じつつあるものと思料される。近年も土地取引自体少ないが、土地は標準的画地規模で５００万円以下、新築戸建で３０００万円程度以下が需要の中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家集落的様相を今に残す住宅地域で、自用目的での取引が中心である戸建住宅を主体とする地域であり、賃貸市場は未成熟で収益価格は試算し得なかった。従って、比準価格を標準とし、近傍の標準地とのバランス検討及び前年の標準価格との対比、更に、昨今の長引く実需要不足における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は農地も多く、賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の適用は困難である。一方比準価格は圏域内の類似性が認められる取引事例を採用し比較検討の上、求められたもので、取引市場の実態を概ね反映しているものと認められる。従って比準価格を標準に、他の標準地との価格バランス、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美祢駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	169.4 坪 (560 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家、一般住宅の中に農地も介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美祢市山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	270 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	28 m
面積	550 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、美祢市東方郊外の村落の様相を呈する住宅地域で、今後とも現住環境を維持するものと予測する。地価動向は、昨今の生産人口減少に歯止めがかからず、実需要の低迷等と相俟って下落幅縮小に至っていない。 (2)周辺地域には未だ農地も多く残る住宅地域で、住宅地需要の回復につながる要因を見出し難く、慢性的な需要不足より、地価は当面下落傾向が継続していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,597 円 1平米 8,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,597円 1平米 8,650円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)従来から人口減少等が顕著であり、住宅地需要は弱いなか一部に持ち直しの動きもある。特に農村部での需要は低調。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、人口減少等が顕著であり、住宅地需要は停滞している。
地域要因
(1)市街地外縁に存する農家集落的態様を有する住宅地で選好性は弱く、実需要不足と相俟って需要は低迷している。 (2)需給関係が好転する要因は認め難く、住宅地需要は減退傾向で地価の下落傾向は当面継続するものと思料。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,523 円／平米 2万1,565 円／坪
推定価格 平米 坪	6,750 円／平米 2万2,316 円／坪
標準価格 平米 坪	8,396 円／平米 2万7,757 円／坪
査定価格 平米 坪	8,560 円／平米 2万8,299 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万289 円／平米 3万4,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,782 円／平米 3万8,951 円／坪
標準価格 平米 坪	8,600 円／平米 2万8,432 円／坪
査定価格 平米 坪	8,770 円／平米 2万8,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,965 円／平米 2万6,332 円／坪
推定価格 平米 坪	7,885 円／平米 2万6,068 円／坪
標準価格 平米 坪	8,379 円／平米 2万7,701 円／坪
査定価格 平米 坪	8,550 円／平米 2万8,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,146 円／平米 4万155 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,445 円／平米 3万7,837 円／坪
標準価格 平米 坪	8,415 円／平米 2万7,820 円／坪
査定価格 平米 坪	8,580 円／平米 2万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情