路線価 (2023) 山口県美祢市大嶺町東分字上領1644-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 美祢市山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
価格時点	2023 年
駅名	美祢駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	431万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	435万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ美祢線の美祢駅を主体に沿線駅をも含む旧美祢市全域の住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち大嶺地区の居住者が殆どを占める。当該地域は、旧来からの住宅地で需給は安定しており、人口減少傾向のなか「来福台」大規模宅地開発による供給過多と相俟って市況は厳しいものの、小学校への接近性が需要をある程度下支えしている。土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域一帯であり、需要者は市内居住者が中心で、圏域外からの転入は少ないものと思料される。大規模団地「来福台」の売れ残りも多く、競合する中、人口減少・高齢化の進行等を背景に、需要者自体が基本的に限定されていることから、需要は減退傾向にあるものの、値頃感等から地価は下落率が縮小している。土地は標準的画地規模で５００万円以下、新築戸建で３０００万円程度以下が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中心市街地北方外縁の郊外住宅地で、近年曽根地区に郊外スーパー等の出店と相俟って利便性が向上したものの、収益価格は事業収支から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、類似地域等において信頼性のある取引事例を抽出し、試算した比準価格を標準に、更に、昨今の昨今の長引く実需要不足における不動産市況を留意するとともに、前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、未だ未利用地も多く、賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の適用は困難である。比準価格は類似性を有する取引事例を採用し比較検討の上、求められたもので、取引市場の実態を概ね反映しているものと認められる。従って比準価格を標準に、他の標準地との価格バランス、対前年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美祢駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	新旧の中規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美祢市山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	220 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、美祢市北方郊外の小規模開発も散見される住宅地域で、今後とも現住環境を維持するものと予測する。地価動向は、郊外店舗の利便性の向上は認められるが、実需不足から下落幅縮小に至ってないと思料する。 (2)市中心部の北側に位置する住宅地域であるが、周辺地域には未だ未利用地も多く見受けられる状況である。人口減少・高齢化の進行等を背景に慢性的な需要不足等から地価は下落傾向が継続していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)従来から人口減少等が顕著であり、住宅地需要は弱いなか一部に持ち直しの動きもある。特に農村部での需要は低調。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、人口減少等が顕著であり、住宅地需要は停滞している。
地域要因
(1)人口減少率が高く、少子高齢社会の進展、若年層の流失による実需要不足。 (2)売り出し中の物件の在庫調整も進まない中、人口減少・高齢化の進行等で住宅地需要はやや弱含み傾向が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,187 円／平米 4万6,902 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,780 円／平米 4万5,557 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,471 円／平米 4万1,229 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,848 円／平米 4万9,087 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,259 円／平米 4万528 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,882 円／平米 3万9,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,393 円／平米 4万971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万377 円／平米 3万4,306 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,621 円／平米 3万8,419 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,870 円／平米 3万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情