路線価 (2023) 山口県美祢市大嶺町東分字沖田3437-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 美祢市山口県美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８
価格時点	2023 年
駅名	美祢駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	776万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	776万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美祢市中心部の商業地域一円である。代替競争関係は官公庁に近いため、需要者の中心は美祢市中心部に地縁性を持つ個人及び法人事業者である。近隣地域周辺の同国道沿いの事務所等では倉庫利用している物件も見受けられるなど需要は弱い。更地の場合の需要の中心となる価格帯は標準的規模で１０００万円以下である。 (2) 同一需給圏は、美祢市内を中心とした商業地域等一円である。需要者は、地元に地縁性を有する個人事業者及び法人を中心に県外企業も一部認められる。当該地域は美祢市の中心的商業地域であるが、新規出店等は稀であり、空き店舗等も多く、地域人口の減少、顧客の高齢化及び地域経済の低迷等により商況は低調で土地需要は弱含みである。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で１，０００万円以下と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は美祢市中心部の普通商業地域であり、自用ビル、賃貸ビルが混在している。収益価格は空き店舗が多い現状では適正な賃料水準の把握が困難であることもあって、低位に求められた。したがって、本件では市場動向を如実に反映し実証的な価格である比準価格を重視し収益価格を関連づけ、当該標準地の価格推移を再検討した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には低層の事務所等が見られ、需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、中山間地域内にある当該地域の事業用賃貸市場は未成熟であるため収益価格の信頼性は劣る。一方、当該地域は自己使用物件が中心であり、比準価格は市場の実態を反映した価格であると言える。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量して、周辺標準地等や前年の標準価格とも対比の上、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。
交通
交通施設	美祢駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	111.3 坪 (368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層事務所、店舗等が多い古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美祢市山口県美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８
標準地の範囲
東	160 m
西	20 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)美祢市中心部の幹線道路沿いに構成された商業地域であるが、空き店舗事務所等も見られ、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)美祢市中心部の商業地域であり、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は、商圏人口の減少、顧客の高齢化及び中山間地域の地域的特性等により下落傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商圏の人口減少率が特に大きく、さらにコロナ禍を背景に商況の低迷を反映して商業地需要は低調である。 (2)コロナ禍からの回復基調も、高い人口減少率及び少子高齢化の進行を背景とした地域経済の低迷により商業地需要は総じて低調である。
地域要因
(1)中心部の幹線道路沿い商業地域であるが、人口減少の影響で繁華性が乏しく、空き店舗や倉庫利用等低利用の建物も散見される。 (2)美祢市中心部の商業地域であるが、新規出店意欲は低く、県平均を大きく上回る地域人口の減少等により需要は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,503 円／平米 5万7,865 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,823 円／平米 6万5,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,133 円／平米 5万30 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,708 円／平米 5万1,931 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,198 円／平米 7万81 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美祢市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	美祢市
地域	山口県美祢市大嶺町東分字沖田３４３７番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,714 円／平米 6万1,868 円／坪
推定価格 平米 坪	2万90 円／平米 6万6,418 円／坪
標準価格 平米 坪	2万90 円／平米 6万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情