路線価 (2023) 山口県周南市大字上村字別所2088-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 周南市山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
価格時点	2023 年
駅名	新南陽駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	498万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	498万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円／坪 1平米 1万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は周南市郊外の市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域一円。需要者は地域に地縁を有する一次取得者が中心となっており、圏外からの転入は殆ど見受けられない。郊外の住宅地域であり、居住環境が劣ること等により、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。市場で取引される価格及び画地規模等は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は周南市内及び隣接市の一部を包含する圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する個人が中心になるものと思料される。市街化調整区域内の宅地は市場流通性が非常に低く、需給は低迷状況が継続している。市場の中心価格帯については、取引される画地規模が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅、一般住宅等が散見される郊外の既成住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市街化調整区域内の事例を中心に求められ、市場の実態を反映し実証性及び信頼性等に優れる。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域は、戸建住宅が散在する地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市内の類似地域における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新南陽駅北東方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が散在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	周南市山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	50 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	14 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の既成住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状維持的に推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)眼下に目立って大きな地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測されるが、地価動向としては、今後も地価下落が継続するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向で推移。需要の強弱により地価の二極化が進行。コロナ禍による地価への影響は特に認められない。 (2)周南市の人口は減少基調、高齢化率は概ね増加基調にある。市内の新設住宅着工戸数（持家）は増加基調で推移している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の変動は特に認められない。需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)市街化調整区域内の宅地は市場流通性が低く、有効需要は低迷し、地価下落は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	周南市０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	周南市
地域	山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,789 円／平米 1万5,832 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,086 円／平米 4万6,568 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,608 円／平米 5万8,212 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	周南市０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	周南市
地域	山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,447 円／平米 5万1,068 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,652 円／平米 4万8,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,689 円／平米 6万1,786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	周南市０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	周南市
地域	山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,819 円／平米 3万2,462 円／坪
推定価格 平米 坪	9,750 円／平米 3万2,234 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,010 円／平米 5万2,929 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	周南市０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	周南市
地域	山口県周南市大字上村字別所２０８８番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,952 円／平米 1万9,677 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,072 円／平米 4万6,522 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,134 円／平米 5万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情