路線価 (2023) 宮城県登米市迫町佐沼字江合1-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	新田駅 から 8700m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (1255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (1255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万502 円／坪 1平米 3万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、登米市及び周辺市町村の既成商業地域等であり、需要者の中心は地縁を有する地元企業や個人等と考えられる。周辺には大型商業施設も立地するなど、登米市の中心的な商業地域が形成されているが、地域経済の低迷等から需要は減退しており、取引も低調である。需要の中心価格帯を見出すことは困難であるが、需要の中心となる土地の価格帯は１，３００㎡程度の更地で総額４，０００万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は登米市内の既存商店街及び幹線街路沿いの商業地域。需要者は量販店・飲食店・自動車関連の事業者等の法人である。イオン周辺では各種店舗等の集積により集客力を維持するが、その他では衰退傾向となっている。近隣周辺はイオン近接の繁華性もあるが、新型コロナや建築費上昇を含む物価高による影響もあり需要は弱含みである。取引が少ないものの、土地は１０００㎡程度の標準規模で３０００万円程度が取引の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現在の土地取引動向や地価水準を反映しており実証的な価格である。近隣地域周辺は郊外型店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、収益価格については、低層店舗を想定し試算を行ったものの、自用が中心で賃貸市場が成熟している地域とはいえないため、低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商況の厳しい中、市内の中心商業地域であり、貸店舗も見られるものの、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益価格は低位に試算された。このため、商業地における市場の需給動向を考慮し、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新田駅南東方
距離	8700 m
土地の状態
土地面積	379.6 坪 (1255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型店舗等が集積する佐沼地区中心部の商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)登米市における中心的な商業地域で、現状を基調として推移すると予測する。商況は概ね安定しているが、コロナ禍の影響もあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)登米市の中心的な商業地域であり大型店が連坦する。商況も安定的に推移してきたが、収束に先が見えない新型コロナに加え、物価高により先行き不透明となっている。地価水準は引続き若干の下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過疎化・高齢化の進行により、地域経済の停滞、需要の減退が続く中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)新型コロナにより飲食店を中心に出店需要が大幅に低下している。市中心では一定の繁華性を維持するが先行きを見通せない。
地域要因
(1)登米市における中心的な商業地域であるが、コロナ禍の影響もあり需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)登米市中心にあり大型店が集積する区画整然とした商業地域であるが、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路であり街路接面に優るものの効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312080 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,012 円／平米 8万5,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,153 円／平米 8万3,156 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,732 円／平米 9万8,294 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,232 円／平米 8万3,417 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,731 円／平米 10万4,903 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,417 円／平米 10万3,865 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,461 円／平米 8万4,174 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,546 円／平米 8万1,149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,246 円／平米 9万3,381 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,555 円／平米 7万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,367 円／平米 7万7,251 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,805 円／平米 9万8,535 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市迫町佐沼字江合１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,645 円／平米 4万8,416 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,417 円／平米 8万723 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,999 円／平米 9万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情