路線価 (2023) 徳島県徳島市下助任町1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市下助任町１丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市渭北地区を中心とする市内中心部の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は会社経営者や医師などの高所得層で、圏域外からの需要も多く見られる。まとまった画地規模になるとマンション用地としての需要もある。一帯の土地利用は安定しており、新規供給の余地は少ない。取引される画地規模はまちまちであるが、坪単価４０～４５万前後が取引の中心価格帯であり、新築の分譲事例は少ない。 (2) 同一需給圏は渭北エリアの戸建住宅地域。需要者の中心は医師、経営者等の高所得者層である。当エリアは文教地区で、小学校区は市内有数の人気学区であり、圏域外からの転入需要も多くみられる一方、圏域内は熟成した住宅地域であるため、新規供給が限定的であり、需給は逼迫している。物価高の影響等は軽微で、引き続き高値の取引も散見される。市場における中心価格帯は、土地の規模によらず坪単価４０～４５万円前後で、新築戸建分譲は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係が認められる地域の取引事例から比準しており、市場の実勢を反映した価格である。収益価格はアパートに対する入居需要を勘案して算定したが、賃料の粘着性や昨今の建築費高どまりの影響から、比準価格に対して低位に試算された。近隣地域は、自用の戸建住宅建設目的での需要が中心であることから、比準価格を標準に収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一小学校区内に存する代替競争関係にある事例を採用するとともに、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、実証的な価格が得られた。一方、初期投資額に見合った収益性が期待できず、投資採算性を反映した収益価格は低位に求められた。主たる需要者は市場性を重視して取引を行うことから、収益価格は参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市下助任町１丁目７番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	32 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅地域として熟成した地域で、今後とも安定的に推移すると予測する。文教地区として市場人気が高く、需要は底堅いため、地価は上昇基調を維持している。 (2)徳島市中心市街地近郊の戸建住宅を中心とした熟成度の高い低層住宅地域で、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。今後も供給が少ない状況が続くとみられ、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増加傾向にあり、雇用情勢等、やや持ち直し傾向が見られるが、物価上昇による影響等の懸念が残る。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は引き続き弱い動きとなっており、二極化が進展している。
地域要因
(1)地域的には大きな変化のない、熟成した住宅地域で、戸建住宅用地に対する稀少感が強いため、地価は上昇基調が続いている。 (2)文教地区にあって、需給は逼迫しているが、需要者が限定的で、価格調整も進み需給は均衡化へ向かっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（東向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市下助任町１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万469 円／平米 59万6,631 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,967 円／平米 40万9,835 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,967 円／平米 40万9,835 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市下助任町１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,629 円／平米 35万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,018 円／平米 43万9,758 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,937 円／平米 40万6,430 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市下助任町１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,763 円／平米 30万9,980 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,760 円／平米 30万3,359 円／坪
標準価格 平米 坪	12万896 円／平米 39万9,682 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市下助任町１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,818 円／平米 43万5,790 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,363 円／平米 42万4,368 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,426 円／平米 40万8,046 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情