路線価 (2023) 徳島県徳島市北佐古一-町13-42外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
価格時点	2023 年
駅名	佐古駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,425 円 1平米 9万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,425 円／坪 1平米 9万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市中心市街地の西方、佐古地区を中心とした近郊住宅地域一円。需要者層は比較的高所得層の個人が中心。市中心部に近く公共・利便施設等の配置も良好なため市場人気は底堅く、国道背後の道路条件の良好なエリアでは割高な取引が見受けられる等コロナ禍の影響は小さい。建築価格高騰も域内の需要層には現状の影響は限定的で、高い市場人気を背景に価格も安定し、やや強含み傾向にある。中心価格帯は標準的な土地で１，８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、佐古地区を中心とする中心市街地西部に広がる住宅地域の範囲。主たる需要者は、住宅を所要する就労者等の一次取得者で、高所得者層が中心となろう。佐古駅周辺の住宅地区であり、商業施設、医療施設等の利便施設への接近性にも優り、需要は底堅いものの、直近では建築費の高騰による地価への影響が懸念されている。中心となる価格帯は、標準的な住宅用地で１５００万円～１８００万円程度、新築戸建で３６００万円～４３００万円前後と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の広大地には共同住宅も見受けられるが、標準地は小規模な土地であるため適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は佐古地区における代替関係の高い最新の取引事例から比較して求めたもので、地価変動局面における市場の実勢を反映して説得力に優れ、規範性も高い。従って、比準価格を中心に市場を取り巻く不確実な要因と将来動向との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、徳島市中心市街地の佐古地区で発生した代替性を有する取引事例により試算されており、現実的かつ実証的な価格であり説得力を有する。一方で、自己利用が中心の戸建住宅が多い土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、規範性のある比準価格を採用し、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐古駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	190 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ佐古駅近くの住宅地で生活利便性に優れ現況推移すると予測する。佐古地区は潜在的な住宅地需要が底堅くある反面、既成市街地故に供給は少ないことからコロナ禍でも需給関係は安定しており、地価も回復している。 (2)佐古駅に近い住宅地区であり、今後も現況にて推移していくと予測。近年、周辺エリアに商業施設の出店もあり利便性が高まっており、土地需要については堅調に推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万1,425 円 1平米 9万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万1,425 円 1平米 9万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は落ち着きつつあり、中心部及び近郊住宅地の需要は回復基調にある。郊外部は今後建築価格高騰の住宅需要への影響が懸念される。 (2)徳島市内の経済情勢は、物価上昇などによる影響が懸念されている。住宅地価への影響は今後顕在化する可能性がある。
地域要因
(1)直近では大きな要因変化はないが、市内中心部に近く周辺に利便施設も多く立地する等居住利便性の高い近郊住宅地としての市場人気を保持している。 (2)周辺に商業施設、医療施設が立地しており、利便性が認められ、市場人気がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,818 円／平米 43万5,790 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,969 円／平米 35万3,640 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,412 円／平米 31万2,126 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,283 円／平米 30万1,782 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,183 円／平米 31万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,930 円／平米 30万7,227 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,112 円／平米 27万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,752 円／平米 28万6,802 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,801 円／平米 30万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,990 円／平米 33万567 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,272 円／平米 32万1,581 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,621 円／平米 30万9,511 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情