路線価 (2023) 徳島県徳島市南庄町2-48-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
価格時点	2023 年
駅名	蔵本駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,469 円／坪 1平米 6万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、最寄り駅を蔵本駅・鮎喰駅とする加茂名エリアの住宅地域一帯。需要者は、主に市内に通勤するサラリーマン等の１次取得者となっている。大学及び県立の大病院が配置された市外縁部にあって、大学への通学・病院への通勤に至便である。一方、地価動向は、南西方の市郊外において安価な宅地供給が見受けられ、当該地域との価格競合により弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、坪２０～２３万円である。 (2) 同一需給圏は徳島市中心市街地から西方郊外の住宅地域（南庄町等）である。需要者の中心は徳島市に居住するサラリーマン等の１次取得者と考えられる。新型コロナ等の影響から基本的には回復基調にあるものの、中所得層を需要者の中心とする郊外部に所在することから、建築費高騰等の影響が懸念される。市場の中心価格帯は、土地は１５０～２５０㎡程度で１，０００～１，８００万円程度、新築戸建で３，０００～３，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実市場における需給均衡価格として説得力が認められると共に、複数資料の相互検証により本件の価格精度は高いと判断される。一方、収益価格は周辺大学生及び医療従事者向けの賃貸物件も散見されるものの、本件標準地は小規模画地にて賃貸物件の建築は現実的でないため、その試算を断念した。よって、自己居住の戸建住宅建築を目的とした市場動向を反映する比準価格を標準に下記代表標準地との検討をも総合考量して、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺における取引がやや少ないことから、事例収集の範囲を若干拡大した結果、類似地域において信頼性のある取引事例がまずまず収集し得た。一方、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蔵本駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
標準地の範囲
東	170 m
西	30 m
南	90 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大学蔵本キャンパス及び大学病院に近い市中心市街地の外縁に位置する住宅地域で需要は高い。一方、西方に農地が残る地域が控え、地価上昇の誘因を低めており、当面地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)徳島市中心市街地から西方郊外の住宅地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、基本的には回復基調にあるが、中所得層を需要者の中心とする郊外部に所在し、建築費高騰等の影響が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,469 円 1平米 6万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は弱まりつつあるものの、近時はインフレによる実質賃金の減少と造成建築費の増加が、不動産需要の回復を妨げる傾向が見られる。 (2)徳島市の地価については、住宅地・商業地ともに、新型コロナ等の影響から基本的には回復基調で、住宅投資も、現段階においては概ね堅調に推移。
地域要因
(1)大学及び公立大病院に近く根強い市場人気を有するが、安価な宅地供給が見受けられ、地価上昇には至っていない。 (2)新型コロナ等の影響から基本的には回復基調にあるが、中所得層を需要者の中心とする郊外部に所在することから、建築費高騰等の影響が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,633 円／平米 22万289 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,103 円／平米 21万8,537 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,359 円／平米 22万5,995 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,478 円／平米 17万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,010 円／平米 18万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,222 円／平米 22万5,542 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,695 円／平米 18万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,568 円／平米 19万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,088 円／平米 22万1,793 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市南庄町２丁目４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万499 円／平米 20万10 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,853 円／平米 21万4,404 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,195 円／平米 22万5,453 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情