路線価 (2023) 徳島県徳島市津田町1-1018-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
価格時点	2023 年
駅名	阿波富田駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	577万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	577万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市南東部の津田・西新浜地区を中心とした既成住宅地域一帯。令和３年３月沖浜－津田ＩＣ間の開通・東環状線の改良等により市中心部へのアクセスが向上したが、津波被害への懸念により、不動産需要は依然として低迷している。需要者は、地域選好性を有する市内に通勤するサラリーマンを中心とした１次取得者で、外部からの流入は少ない。土地需要の中心は坪１２～１３万円程度で、新築戸建物件の供給は見受けられない。 (2) 同一需給圏は津田エリアの戸建住宅地域。需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する一次取得者層で、圏域外からの流入は少ない。当エリアは沿岸部に位置する既成の戸建住宅地域で、建築費の高騰により、土地価格への影響がでているほか、南海トラフ地震に伴う津波懸念から、需給は引き続き緩慢である。市場における中心価格帯は、土地５０坪程度で土地価格５００～７００万円程度で、新築戸建分譲は殆どみられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、取引時期の新しい売買実例から算出されており近時の地価動向を反映し説得力に富む。一方、収益価格は周辺にアパートも散見されるが、本件標準地は規模が小さく賃貸物件の建築は現実的でない。また、小規模の持家が密集する近隣地域において賃貸収益性の影響は低いと思料される。よって、現実市場動向を反映する比準価格を標準に、人口流出の状況・代表標準地価格との均衡等をも参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一小学校区内に存する代替競争関係にある事例を採用するとともに、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で標準地は規模が小さく賃貸建物の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波富田駅南東方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市南東部郊外の沿岸住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が集積する既成の住宅地域として、利用状況は安定推移している。一方、新たなる土地供給が困難であると共に津波被害も懸念される沿岸部にて、地区人口は減少傾向が継続しており、地価下落が継続している。 (2)津田地区に存する既成の戸建住宅地域で、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。地縁的選好性がやや強い地域で、建築費の高騰のほか、津波懸念もあって、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は弱まりつつあるものの、近時はインフレによる実質賃金の減少と造成建築費の増加が、不動産需要の回復を妨げる傾向が見られる。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は引き続き弱い動きとなっており、二極化が進展している。
地域要因
(1)津田ＩＣが開通したが、津波被害への懸念等から人口が減少している地域にて、依然として地価は下落基調が継続している。 (2)令和４年３月に徳島南部自動車道の徳島ＪＣＴ～徳島沖洲ＩＣ間が開通したが、地価への影響は軽微で、一般的要因の影響等から、需給は緩慢である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（南西向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,761 円／平米 14万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,269 円／平米 14万6,353 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,163 円／平米 12万6,167 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,067 円／平米 10万6,014 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,249 円／平米 11万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,104 円／平米 12万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,111 円／平米 10万9,465 円／坪
推定価格 平米 坪	4万171 円／平米 13万2,805 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,258 円／平米 12万6,481 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田町１丁目１０１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,536 円／平米 12万4,094 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,864 円／平米 12万1,872 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情