路線価 (2023) 徳島県徳島市西新浜町1-111-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
価格時点	2023 年
駅名	文化の森駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西新浜地区とそれに隣接する既成の住宅地域一帯。画地規模が大きい物件が多いことから需要者は、市内に勤務する中高年層の富裕層となっている。徳島東環状線の４車線化（令和３年３月２０日開通）に伴い交通渋滞が緩和されると共に沿線への店舗出店により生活利便性が向上しているが、建築費の上昇・可処分所得の減少等から、近時の地価は上昇機運が見受けられない。土地取引の中心価格帯は坪２２万円前後である。 (2) 同一需給圏は西新浜地区を中心とする徳島市南東部の戸建住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者層のほか圏域外からの流入も考えられる。令和３年３月に４車線化工事が完了した徳島東環状線沿いは、商業施設が増え、交通アクセスも向上した一方、建築費の高騰に伴い、住宅地の需給は全般的に悪化している。市場における中心価格帯は、２０～２４万円／坪程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一近隣地域を含む複数の取引事例に裏付けられ市場性を反映し近隣地域の地価水準を適正に反映している。一方、収益価格は賃貸建物の建築適正規模を有するため試算したが、賃貸市場として未熟成な郊外の住宅地域であることから低位となった。区画整然とした戸建住宅団地である近隣地域は居住快適性が重視されるため、収益価格は参考に留め実証性を有する比準価格を標準に下記代表標準地価格との均衡をも参酌して、鑑定評価額を定めた。 (2) 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、同一小学校区内の価格牽連性の強い事例を採用するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方、投下資本に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。主たる需要者は市場性を重視するため、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	文化の森駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	340 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	県道徳島環状線の北側背後地
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業施設の集積化が進む徳島環状線の北背後地にあって生活利便性に恵まれると共に、区画整然とした閑静な住環境を保つ住宅地域である。周辺の新規宅開発地との価格競合を受けて、地価は下落傾向が継続している。 (2)西新浜地区に存する既成の戸建住宅地域で、環状線沿いに生活利便施設が揃っており、利便性が向上しているものの、建築費の高騰等の影響から、需給は緩和状態にあり、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万5,469円 1平米 6万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は弱まりつつあるものの、近時はインフレによる実質賃金の減少と造成建築費の増加が、不動産需要の回復を妨げる傾向が見られる。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は引き続き弱い動きとなっており、二極化が進展している。
地域要因
(1)４車線化された徳島環状線の供用開始により利便性の向上が見られるが、インフレ経済の下で市郊外部への不動産需要回帰には至っていない。 (2)環状線の拡幅工事が完了し、利便性が向上したが、地価への影響は軽微で、一般的要因の影響等から需給はやや緩慢である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（南向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,244 円／平米 21万5,697 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,154 円／平米 20万8,787 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,154 円／平米 20万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,167 円／平米 17万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,790 円／平米 17万7,830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,917 円／平米 22万4,534 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万371 円／平米 16万6,527 円／坪
推定価格 平米 坪	5万20 円／平米 16万5,366 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,516 円／平米 21万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市西新浜町１丁目１１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,276 円／平米 14万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,545 円／平米 16万3,796 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,772 円／平米 22万748 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情