路線価 (2023) 徳島県徳島市論田町本浦下50-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
価格時点	2023 年
駅名	中田駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	793万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	791万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市中心部の南東部郊外に位置する論田地区を中心とした住宅地域一帯。周辺に新規の小規模分譲住宅地も見受けられ、これらとの価格競合が認められる。主たる需要者は、市内に通勤する若年層を中心とした１次取得者で、隣接小松島市からの需要も見受けられる。近隣地域における取引の中心価格帯は、土地は坪１４～１５万円程度、新築の戸建物件は２２００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は徳島市の南東郊外、主に県道徳島小松島線背後に形成された住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得層であるが、小松島市方面からの転入需要も見受けられる。古くからの住宅団地であり、その周辺においてはミニ開発による宅地分譲が行われている。既存の住宅団地は新規の分譲住宅地と競争力を欠き、地価が弱含んでいる。土地が１８０㎡で総額８００万円前後、新築分譲で総額２０００万円程度が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実市場における需要者と供給者の合意価格から導き出されており、市場性の側面から説得力に富む試算価格である。一方、本件標準地は賃貸建物建築の採算規模を有していないため、収益価格の試算を断念した。以上の検討を踏まえ、市郊外の近隣地域における土地取引は自己居住の快適性を重視することから、当該目的の取引価格から求められた比準価格を標準に下記代表標準地との均衡等をも斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣周辺は自用の戸建住宅地域として熟成しており、また、画地規模の面において共同住宅の想定が現実的ではないことから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は実際の不動産市場で成立した取引事例に基づき試算しており、実証的で説得力のある価格といえる。居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中田駅北方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
標準地の範囲
東	90 m
西	80 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした住宅団地
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市南東部の隣接小松島市に近い郊外住宅地域。値頃感から底値の地価水準を示しつつあったが、新規の宅地開発地との価格競合が見受けられ、当分の間弱含みの地価動向を示すものと予測する。 (2)徳島市郊外の古くからの住宅団地で今後も閑静な住環境を維持していくと予測する。地域内での中古需要が散見される一方、新築での需要が低迷しており地価は引き続き下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は弱まりつつあるものの、近時はインフレによる実質賃金の減少と造成建築費の増加が、不動産需要の回復を妨げる傾向が見られる。 (2)建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあるが、地区により温度差がある。とりわけ利便性の高い地域に対する需要は強く、地価下落幅は縮小傾向。
地域要因
(1)古くからの住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。市郊外の住宅地として競合する物件が多く、依然として弱含みの地価動向が継続している。 (2)徳島市郊外の古くからの住宅団地で、熟成度は高い。若年層を中心に既存住宅内でのコミュニティを敬遠する動きが強く、地価下落が長期化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,560 円／平米 14万4,009 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,042 円／平米 14万2,297 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,042 円／平米 14万2,297 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万726 円／平米 6万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,912 円／平米 9万5,583 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,580 円／平米 14万769 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,774 円／平米 14万8,023 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,784 円／平米 15万1,362 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,023 円／平米 14万5,540 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万443 円／平米 6万7,585 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,696 円／平米 10万8,093 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,918 円／平米 13万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,177 円／平米 13万9,437 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,226 円／平米 13万6,293 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,487 円／平米 14万3,768 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情