路線価 (2023) 徳島県徳島市中島田町3-39-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
価格時点	2023 年
駅名	蔵本駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	977万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	975万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円／坪 1平米 5万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、加茂名・名東地区内の住宅地域である。需要の中心は、市内に勤務又は居住する子育て世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、旧県道沿いに一般住宅のほか店舗等が混在する地域で、新道の開通により空き家が増え衰退しつつあったが、近年は、住宅地域の中に病院、老健施設等の関連施設が増えており、用途の多様性が認められる。価格の中心帯は、土地のみで１，０００万円程度、建売住宅で２，８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、徳島市市街地の西部郊外に広がる住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内に居住し、住宅を所要するサラリーマン層等の一次取得者が想定される。主要街路の背後にあり、利便性を有しているが、やや雑多な用途利用でもあり、市場人気は今一つである。直近では、建築費の高騰が地価に及ぼす影響について懸念されている。中心となる価格帯は、標準的な住宅用地で８００万円～１０００万円程度、新築戸建で３０００～３４００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域における需要の中心は自己利用目的であり、取引に際して収益性が考慮されることは少ない。また、小規模画地の多い地域で、経済合理性の面からもアパート等の敷地としての需要は見込めない。このような市場実態から、本評価においては、収益還元法を適用することは断念し、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市内郊外の島田地区及びその周辺エリアで発生した類似の取引事例により求められており、現実的かつ実証的な価格である。一方で、戸建住宅が主となる土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蔵本駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧県道沿いに住宅のほか事務所等が混在する既成の住宅地域で、当面は現状を維持していくものと予測する。周辺に病院、老健施設が集積しており、関連施設等への利用も想定される。 (2)徳島市市街地西部郊外に位置する既成の住宅エリアであり、現況にて推移すると予測。小規模な宅地開発等が散見されるが、市場人気に弱い面もあり、今後も地価は若干の弱含みにて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅借入金等特別控除が延長され、需要を下支えしている。 (2)徳島市内の経済情勢は、物価上昇などによる影響が懸念されている。住宅地価への影響は今後顕在化する可能性がある。
地域要因
(1)土地取引が活発な地域ではなく、円安に伴う諸物価の上昇、建築費の高騰の影響もあり、地価はやや弱含みで推移している。 (2)幹線道路背後にあって、一定の利便性を有するが、近郊の競合エリアと比して弱い面は否めない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万367 円／平米 16万6,513 円／坪
推定価格 平米 坪	5万266 円／平米 16万6,179 円／坪
標準価格 平米 坪	5万266 円／平米 16万6,179 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,695 円／平米 18万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,937 円／平米 17万5,010 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,743 円／平米 17万7,674 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,726 円／平米 18万924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,393 円／平米 18万3,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,393 円／平米 18万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,959 円／平米 18万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,679 円／平米 18万4,075 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,988 円／平米 17万1,872 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市中島田町３丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,862 円／平米 18万7,986 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,342 円／平米 17万3,043 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,394 円／平米 17万3,215 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情