路線価 (2023) 徳島県徳島市川内町榎瀬506-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	727万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	727万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市の吉野川北岸域を中心とする住宅地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは市街化区域に指定された住宅地である。需要は市内に居住・通勤する一般の住宅需要者が中心。近年では、より利便性の高いエリアに需要者の関心が向きやすくなっており、足元では建築費高騰などの一般的要因の影響もあって需給はやや弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円前後、新築戸建で２，５００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、川内町を主とする徳島市北方郊外の住宅地域。需要者の中心は、徳島市及び近隣市町の事業所等就業者。郊外部に位置するが、市中心部への通勤アクセスも比較的良好なため一定の市場人気があり、宅地開発も多い。最近は、新型コロナウィルス感染症や建築費高騰等の影響によって幾分不透明な市場環境にあり、需給動向がやや弱含んでいる。中心価格帯は、土地７００～８００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある周辺の取引事例を採用し、個々の規範性を的確に判断して求めており、実証的で説得力がある。収益還元法は画地規模等を考慮し適用しなかったが、価格形成上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視される傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を基礎に、地域の需給動向、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　標準地の規模、戸建住宅の多い地域性等から収益価格は求め得なかったが、類似取引事例より試算した比準価格を得た。当比準価格は、同一近隣地域において成立した事例等、より信頼性の高い事例を重視して試算しており、説得力は十分であるものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との価格検討をも踏まえつつ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	150 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の中心部とは吉野川を隔てた北岸に位置する既成の戸建住宅地域で、土地利用はほぼ安定的である。小学校までやや遠いことや直近では建築費高騰の影響もあって、地価水準は当面やや弱含みで推移することを予測する。 (2)　徳島市北部郊外の既成住宅団地であり、地域性は今後も大きな変化なく推移すると思われる。コロナ禍や建築費高騰等の影響によるやや不透明な市場環境となっており、需給動向は当面やや弱含むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が減退し、利便性・環境を備えた住宅地では回復しているが、郊外部など元々需要が弱い地域では下落が継続、二極化が進む。 (2)人口は県全体の減少率より低い微減傾向。市内住宅地の需給動向は総じて改善しつつあるが、郊外部を主に建築費高騰等による不透明さも残っている。
地域要因
(1)吉野川北岸の郊外部に位置する既成の住宅地で、元々需要が減少傾向にあったこともあり、一般的要因の影響のもと、前年並みの下落が続いている。 (2)通勤アクセスが比較的良好な郊外の住宅地域で一定の市場人気を有するが、近年はコロナ禍や建築費高騰等の影響で需給動向が弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,351 円／平米 14万6,624 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,887 円／平米 15万8,314 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,128 円／平米 15万9,111 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,740 円／平米 13万7,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,785 円／平米 13万1,529 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,835 円／平米 15万1,531 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,033 円／平米 13万5,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,016 円／平米 13万8,905 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,742 円／平米 16万1,141 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町榎瀬５０６番４８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,922 円／平米 14万5,206 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,897 円／平米 15万8,347 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情