路線価 (2023) 徳島県徳島市城南町3-1317-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
価格時点	2023 年
駅名	二軒屋駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円／坪 1平米 7万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は徳島市のうち、市街地南方地域の住宅街の圏域。主な需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層等。道路幅員がやや狭い既成住宅街で生活利便性にやや劣る一方、国道４３８号直近背後で文教施設にも近距離の立地にあって、新型コロナ等の影響も概ね解消され、底値感が生じていることから、土地需要は持ち直している。中心となる価格帯は土地が１，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度。 (2) 　同一需給圏は、城南町周辺を主とする徳島市南部外郭の住宅地域である。需要者の中心は、徳島市内の事業所等就業者。市中心部外郭住宅地として高い市場人気を有するエリアである。最近は新型コロナウィルス感染症の影響も和らいできているほか、既成住宅地と新規分譲地との価格調整が進んで底値感も出てきており、総じて近年の需給動向は概ね安定している。中心価格帯は、立地条件や規模により幅はあるが、土地９００～１，２００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、城南町及び隣接する八万町の事例を採用し、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象標準地の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 　比準価格は、取引事情の認められる事例を含む広範な事例からの試算となったが、できる限り信頼性の高い事例を重視して査定しており、概ね市場の実態を反映し得たものと思料される。一方、当標準地の規模、戸建住宅地域である周辺環境等より、収益価格は試算を断念した。このため、本件においては、比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二軒屋駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
標準地の範囲
東	50 m
西	35 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道南方背後、八万小・中学校の直近に位置する既成住宅地内に存する。
街路	基準方位北、　　３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ロードサイドとして繁華性をもつ国道背後にある住宅街区として、一定の有効需要は保持し今後も地価水準は安定基調を示していくものと予測される。 (2)　対象地周辺は街並みもやや古い成熟した地域性で、今後も周辺環境には大きな変化がないと思われる。道路幅員にやや難があるが、新規分譲地との価格調整も進み、需給動向は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを維持し、市街地を中心に新型コロナで減退した住宅地需要は回復基調にある。 (2)人口は県全体の減少率より低い微減傾向。市内住宅地の需給動向は総じて改善しつつあるが、郊外部を主に建築費高騰等による不透明さも残っている。
地域要因
(1)環境条件等は特に変化なし。街路条件にやや劣る熟成した住宅街であるが市中心部や幹線道に近い城南・八万地区内にあって需要も概ね回復している。 (2)既成住宅地と新規分譲地との価格調整が進んで底値感が出てきているほか、コロナ禍の影響も和らぎ、需給動向は概ね安定してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。西側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,124 円／平米 18万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,288 円／平米 20万5,924 円／坪
標準価格 平米 坪	7万302 円／平米 23万2,418 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,672 円／平米 27万8 円／坪
推定価格 平米 坪	8万944 円／平米 26万7,601 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,118 円／平米 22万1,892 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,482 円／平米 23万6,319 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,244 円／平米 24万8,757 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,350 円／平米 23万9,189 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,971 円／平米 22万8,018 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,459 円／平米 22万9,631 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,021 円／平米 23万4,795 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情