路線価 (2023) 徳島県徳島市川内町大松511-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
価格時点	2023 年
駅名	吉成駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	824万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	823万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市の吉野川北岸域を中心とする住宅地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは国道１１号バイパスより西側（内陸側）の住宅地である。需要は市内に居住・通勤する一般の住宅需要者が中心。近年では、より利便性の高いエリアに需要者の関心が向きやすくなっており、足元では建築費高騰などの一般的要因の影響もあって需給はやや弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建で２，７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は徳島市の北東部を占める川内地区のうち、主に国道１１号バイパスの西側背後に形成された市街化調整区域内住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住或いは県北の事業所等に勤務する一次取得層と考えられる。地区内でも比較的利便性に優れたエリアであるが、隣接する北島町の住宅地域との比においてやや競争力を欠いており、土地需要に顕著な動きは見られない。総額８００万円台の土地が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係にある周辺の取引事例を採用し、個々の代替性・規範性を的確に判断して求めており実証的で説得力がある。収益還元法は市街化調整区域の立地規制等を考慮して適用しなかったが、価格形成上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視される傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を基礎に、地域の需給動向、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係が認められる川内町内の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映した説得力のある価格と言える。一方、近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算は現実味を欠くものと判断し、適用を断念した。購入者自らの利用を前提とした取引が総じて支配的な地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉成駅東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
標準地の範囲
東	200 m
西	80 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の中心部とは吉野川を隔てた北岸に位置する市街化調整区域に指定された住宅地域である。土地利用はほぼ安定的で、需要に特段の変化はなく、地価水準は暫くやや弱含みで推移することを予測する。 (2)幹線道路背後において宅地化が進んできた地域であり、今後も戸建住宅地域として推移していくと予測する。川内町内においては相対的に利便性が高いエリアであるが、需要に特段の変化はなく今後も地価は弱含むと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が減退し、利便性・環境を備えた住宅地では回復しているが、郊外部など元々需要が弱い地域では下落が継続、二極化が進む。 (2)建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあるが、地区により温度差がある。とりわけ利便性の高い地域に対する需要は強く、地価下落幅は縮小傾向。
地域要因
(1)吉野川北岸の郊外部に位置する新興の住宅地である。一般的要因の影響のもと、ほぼ前年並みの下落が続いている。 (2)川内町内での住宅地域としての地位は比較的高いが、隣接する北島町側の住宅地域と比してやや競争力を欠いており、地価が弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,364 円／平米 12万219 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,793 円／平米 13万8,168 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,801 円／平米 15万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万480 円／平米 16万6,887 円／坪
推定価格 平米 坪	5万26 円／平米 16万5,386 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,598 円／平米 15万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,376 円／平米 14万95 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,941 円／平米 14万1,963 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,344 円／平米 15万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,843 円／平米 14万8,251 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,567 円／平米 14万4,033 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,614 円／平米 15万7,412 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市川内町大松５１１番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,950 円／平米 10万5,627 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,367 円／平米 12万229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,622 円／平米 14万7,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情