路線価 (2023) 徳島県徳島市多家良町中筋132-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
価格時点	2023 年
駅名	地蔵橋駅 から 5100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	691万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	691万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市南方郊外の市街化調整区域内住宅地域で、多家良町及びその周辺部の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住或いは地縁性を有する者で、圏外からの移住需要の動きは見られない。市街地から遠く利便性の面で見劣りすることから、年間を通して需要に乏しく、人口減少といった一般的要因の影響もあって地価水準は低調に推移している。取引が極めて少なく、取引される価格もまちまちであり、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は徳島市南方郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は当圏域内居住者又は近隣周辺に地縁性を有する個人等で圏外からの流入は殆んど見られない。市中心部から離れた公法上市街化調整区域に属する。国道５５号に連絡する準幹線道が地域内幹線として機能しているが、三方を丘陵地に画され周辺には農地も多く生活利便性にやや劣ること等から住宅地としての市場人気は低調で土地の需給関係は沈静化しているといえる。中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例件数が限られていたため、取引時点が古いものも採用せざるを得なかったが、地価動向を反映し適切に時点修正を行った。その中で比較的規範性のある事例にウエイトをおいて価格を試算しており、実証性の高い価格と言える。一方、市街化調整区域内の農家集落地域は賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、地域の不動産市場の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡るとともに、近隣の存する多家良町からその周辺地域の市街化調整区域内に属する事例を採用し、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主とする住宅地域であることより、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	地蔵橋駅南方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等のほかに農地が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)徳島市郊外の多家良地区の一角に広がる農家集落地域で今後も現況同様に推移していくと予測。保守的な村落地区で、地縁者以外からの需要が殆ど見込めないため、地価は今後も弱含むと予測する。 (2)市内郊外の住宅地のうちでも利便性が劣り市場性は低く、周辺での開発も見られず、近々の地域要因の変化は見出し難い。今後も地価水準は依然概ね前年と同程度の下落傾向を示していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築資材の高騰から中古需要が高まりつつあるが、地区により温度差がある。とりわけ利便性の高い地域に対する需要は強く、地価下落幅は縮小傾向。 (2)経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを維持し、市街地を中心に新型コロナで減退した住宅地需要は回復基調にある。
地域要因
(1)古くからの農家集落地域。市中心部から相当遠く、且つ地縁性の強い当地域に対する需要が殆ど顕在化しておらず、地価の緩やかな下落が続いている。 (2)環境条件等の変化は特に見られない。市中心部から離れた山あいの農家集落地域内にあり、地縁的選好性が強い地域性より有効需要は低位に留まる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。西側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,171 円／平米 8万9,827 円／坪
推定価格 平米 坪	2万228 円／平米 6万6,874 円／坪
標準価格 平米 坪	2万854 円／平米 6万8,943 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,667 円／平米 8万8,161 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,767 円／平米 9万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,128 円／平米 7万3,155 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,433 円／平米 6万939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,165 円／平米 7万3,277 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,354 円／平米 7万596 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市多家良町中筋１３２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,475 円／平米 4万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,258 円／平米 6万3,667 円／坪
標準価格 平米 坪	2万708 円／平米 6万8,461 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情