路線価 (2023) 徳島県徳島市入田町笠木93-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市入田町笠木９３番１
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 6700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (1196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (1196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円／坪 1平米 1万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は徳島市南部の市街化調整区域を中心とする農家集落地域一円と把握される。需要は世帯分離など当地域に地縁性を有する個人が中心的。市街地から距離を置き周囲に優良農地が多い地理的な条件のもと、需要者は地縁者にほぼ限定される。足元では建築費高騰などの一般的要因の影響もあり、需給は弱含んでいる。取引自体が少なく、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、徳島市郊外から外縁部に形成された住宅地域一円。主たる需要者は、地縁的関係を有し、世帯分離による住宅を所要する個人等が想定される。市内中心部より遠方に位置しており、元々農耕、農家集落を中心とした土地柄であることから、鄙びた住環境にある。取引自体少なく、それに地縁間による取引が混じるため、中心となる価格帯は明確ではないが、坪４～５万円程度と思料した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に指定された農家集落地域につき自用目的の取引が大半を占める。公法規制により賃貸住宅の建設投資は一般的でないことから比準価格のみの試算となった。比準価格は取引事例が少ない中、広範囲に事例を探索し、個々の代替性や取引の事情等を的確に判断して価格水準の把握に努めており、実証的で説得力がある。本件では、比準価格を基礎に、地域の需給動向、単価と総額との関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 徳島市郊外、外縁部等の取引事例を広域的に収集し、隣接類似地域等の事例を中心に比較検討して求めた比準価格は市場の実勢を充分反映している。一方で、市街化調整区域に位置し、賃貸市場が形成されておらず、公法規制の面からも賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は行わなかった。よって、本件では、実証的な価格として説得力を有する比準価格を採用し、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	府中駅南西方
距離	6700 m
土地の状態
土地面積	361.8 坪 (1196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市入田町笠木９３番１
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域に指定された郊外内陸部の農家集落地域。余所からの人口の流入は殆どなく市場は閉鎖的で、高齢化・人口減少の影響を受けやすく、地価水準は当面弱含みの傾向が続くことが予測される。 (2)徳島市外縁西端地域に位置する農家集落エリアであり、過疎化、高齢化もあって、衰退気味に推移すると予測される。地縁的側面が強く、外部からの需要は殆どなく、地価も下落基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が減退し、利便性・環境を備えた住宅地では回復しているが、郊外部など元々需要が弱い地域では下落が継続、二極化が進む。 (2)ウィズコロナの下で、景況はやや持ち直しの動きとなっているが、エネルギー価格等の上昇もあって、農業経営等については不透明感が増している。
地域要因
(1)やや内陸寄りの農家集落地域で、人口減・高齢化が進んでいる。他の地域からの参入も少ないため、下落傾向が続いている。 (2)西側は神山町となる、市域外縁部に位置し、地縁的側面が強い土地柄で、域内での需要もほとんど見られない状況で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市入田町笠木９３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,484 円／平米 5万4,496 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,997 円／平米 5万6,192 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,527 円／平米 4万8,026 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市入田町笠木９３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,478 円／平米 2万4,722 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,416 円／平米 4万1,047 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,153 円／平米 4万3,484 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市入田町笠木９３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,179 円／平米 4万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,955 円／平米 4万6,135 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,615 円／平米 4万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県徳島市入田町笠木９３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,168 円／平米 4万227 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,739 円／平米 5万2,033 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,475 円／平米 4万4,548 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情