路線価 (2023) 徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本149-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	710万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	710万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国府町内の住宅地域である。需要者の中心は、市内に勤務又は居住する子育て世代等のエンドユーザーである。当地域は、国府町北部地域に所在し、市街化の影響は弱かったが、県道徳島鴨島線バイパス及び徳島西環状道路の延伸により、市中心部等へのアクセスが大幅に改善された。市街化調整区域内で宅地利用上の規制があるものの、利便性の向上により宅地利用が徐々に増えつつある。価格の中心帯は、土地のみで７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は国府地区を中心とする徳島市北西部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者層のほか圏域外からの流入も考えられる。県道徳島鴨島線沿いには商業施設等が立地し、生活利便性は比較的高く、周囲に分譲地も多い。一方、既存住宅地については、分譲地と比べると需給が緩慢で、他のエリアとの競合のほか、建築費の高騰等の影響を受けている。市場における中心価格帯は総額で７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域周辺は賃貸市場が弱くアパート等はみられない。また、公法上市街化調整区域に指定されており、宅地利用に際しては開発許可等を要するが、公法上、新規に共同住宅を建設することが制限されており、収益を想定することは困難である。よって、本評価においては、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、周辺における標準地等の価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一小学校区内に存する代替競争関係にある事例を採用するとともに、主たる需要者の観点から適切に要因比較を行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、市街化調整区域内の自己使用が主の地域であるため、現実性の観点から収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	府中駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	200 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部へのアクセスが優る県道徳島鴨島線背後地は宅地開発が活発に行われている。当地域においても徐々に宅地利用が増えつつあるが、公法上の規制から市街化の動きは緩やかである。 (2)国府地区に存する市街化調整区域内の住宅地域で、利便性は比較的高く、宅地開発が盛んである一方、既存住宅地の需給は緩慢で、建築費の高騰等の影響から、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街化調整区域内で公法規制が強く、利便性も劣るため、需給共に弱く、円安等に伴う建築費等諸物価の高騰もあり、地価は弱含みで推移している。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は引き続き弱い動きとなっており、二極化が進展している。
地域要因
(1)周辺では宅地分譲が活発で、地域内においても市街化の影響を受けつつあるが、利便施設が少ないため需要が弱く、地価は弱含みで推移している。 (2)農地も多く残る市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。一般的要因の影響等から需給は緩慢である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（西向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,839 円／平米 11万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,066 円／平米 11万5,928 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,567 円／平米 9万7,749 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,847 円／平米 10万5,286 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,116 円／平米 10万9,481 円／坪
標準価格 平米 坪	3万51 円／平米 9万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,998 円／平米 9万9,173 円／坪
推定価格 平米 坪	3万802 円／平米 10万1,831 円／坪
標準価格 平米 坪	3万51 円／平米 9万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,969 円／平米 8万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,375 円／平米 8万7,196 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,952 円／平米 9万5,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情