路線価 (2023) 徳島県徳島市一町3-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市一番町３丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,260万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,260万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円／坪 1平米 36万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部の準高度及びそれに隣接する商業地域。交通の要衝である駅前広場にあって、中高層の店舗ビル・ホテル等が建ち並び県下屈指の繁華街となっているため、需要者は比較的資本力のある県内外の企業である。コロナ禍の影響を受けやすい物販・飲食・宿泊の関連施設が多い近隣地域であるが、交通の要衝としての希少性から潜在的需要は依然高い。不動産取引の少ない地域であるが、地価水準は徳島県下最高の坪１３０万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏はＪＲ徳島駅から比較的近距離に所在する商業地域等である。需要者の中心は県内外の法人及び個人事業者。地価については、やや不安定な要素もあるが、テナントの新規出店も徐々に出てくる等、新型コロナの影響から回復基調にあり、直近についてはほぼ落ち着きを取り戻しつつある。市場の中心価格帯については、元々ＪＲ徳島駅前広場近辺における取引が少ないこと等から把握が困難だが、坪単価にして１２０～１３０万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、収益性が高く希少性のある近隣地域との比準にあたり地域格差は大きくなったが、正常取引にして新しい事例を選択したため、近時の地価動向を適正に反映している。一方、収益価格は、土地収益力が地価形成に与える影響を示しているが、少なからずコロナ禍の影響が残る中において建築費による投資採算性の悪化に伴い低位になったと思料される。これらの検討を踏まえ、収益価格を参考に比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の存するＪＲ徳島駅前広場近辺における取引が少なく、比較対象として適切な事例も極めて少ないため、地域格差率が大きい事例等も採用せざるを得なかったが、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地は県内最大の繁華街に所在するが、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が困難な状況であることに加え、新型コロナの影響から先行き不透明感も漂っている。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島
距離	100 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市一番町３丁目２４番
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	徳島県内の地価最高地域
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ及び路線バスの発着場として陸上交通の要衝であると共に県内屈指の繁華街となっている。デパートの撤退とコロナ禍に伴う外出自粛の影響を受けたが、空きスペースへの出店や客足の回帰傾向が見受けられる。 (2)県内最大の繁華街として今後とも継続すると予測する。テナントの新規出店も徐々に出てくる等、新型コロナの影響から回復基調にあり、当面は当該傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万9,914 円 1平米 36万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 121万9,914 円 1平米 36万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における外出・飲食の自粛は緩和され、商業地に対する投資意欲も回復しつつある中、近時のインフレによる個人消費の減退が懸念される。 (2)徳島市の地価については、住宅地・商業地ともに、新型コロナ等の影響から基本的には回復基調で、住宅投資も、現段階においては概ね堅調に推移。
地域要因
(1)建築コスト増の影響が見受けられるが、駅前繁華街としての希少性を反映し、市場人気は回復傾向を示している。 (2)テナントの新規出店も徐々に出てくる等、新型コロナの影響から回復基調にあり、直近についてはほぼ落ち着きを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市一番町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,234 円／平米 94万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,031 円／平米 91万9,170 円／坪
標準価格 平米 坪	37万214 円／平米 122万3,927 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市一番町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,813 円／平米 89万8,614 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,379 円／平米 92万3,627 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,009 円／平米 122万9,862 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市一番町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,977 円／平米 75万3,692 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,914 円／平米 74万260 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,320 円／平米 119万7,830 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市一番町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,077 円／平米 57万2,193 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,186 円／平米 60万2,307 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,138 円／平米 117万4,086 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情