路線価 (2023) 徳島県徳島市東大工町3-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ徳島駅から直線距離で概ね１キロメートル圏内の商業地域。需要者の中心は資本力のある県内外の一般事業法人である。中心市街地の一角を担うエリアで付近にはホテルも見受けられるが、老朽化した小規模ビルも多く残る中においてまとまった規模の土地の確保が困難な状況にあり、さらには地区計画による容積率制限の影響もあって一帯の土地に対する需要は今ひとつである。１坪当たり５０万円程度の土地が取引の目安と考えられる。 (2) 同一需給圏は、徳島市中心市街地に形成された商業地区の範囲。主たる需要者は、市内中心部にて店舗、事務所等を所要する県内外の法人事業者が想定される。県下で最も繁華性の高い歓楽街にも近く、また、ホテル等の立地も見られる商業街であり、一定の需要は見込める。長期に及ぶ地価下落によって値ごろ感もでており、下落に一服感が認められる。画地規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握は難しいが、単価としては坪５０万円前後が軸と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 付近にはテナントビルもみられるが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていないことに加え、昨今の建築費高騰の影響により収益価格は相当低位に試算された。比準価格は、類似地域の範囲をやや拡大した上での事例収集となったが、地域性或いは価格水準の面で類似性の高い事例にウエイトをおいて試算して妥当性を確保した。以上より、比準価格を重視して収益価格については参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市内中心市街地にて取引された商業地の事例により試算されており、現実的かつ実証的な価格である。一方で、建築費の高騰も相まって、価格と賃料の相関関係が希薄となっており、新規賃貸建物を想定した収益価値はかなり低く試算される傾向は否めず、収益価格の説得力は劣る。そこで、比準価格を標準として、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の店舗ビル、駐車場等の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域で地域要因に特段の変化は見られない。地区計画により土地の集約が促されているものの殆ど進んでおらず、市場競争力の低下から地価は当面の間下落傾向と予測。 (2)幹線街路沿いに事務所やホテル等が立地する中心商業エリアであり、現況にて推移すると予測。中心商業エリアは衰退含みで推移しており、地価は弱含みにて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)リモートワークの普及等に伴い高度商業地の地価は依然として下落基調にあるが、マンション需要が見込めるエリアでの地価上昇が続いている。 (2)徳島市内の経済情勢は、新型コロナウイルスの影響は緩みつつあるものの、物価上昇等の懸念材料も多く、不透明感が強い面は否めない。
地域要因
(1)交通量の多い国道沿いの商業地域でホテル等の立地も見られる。まとまった画地の確保が困難な当地域に対する需要は今ひとつで地価が弱含んでいる。 (2)幹線街路沿いにある中心商業地の一角。総じて衰退含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,077 円／平米 57万2,193 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,077 円／平米 57万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	15万240 円／平米 49万6,693 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,139 円／平米 51万9,502 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,309 円／平米 49万310 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,336 円／平米 50万317 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,868 円／平米 48万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,071 円／平米 49万2,829 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,477 円／平米 49万865 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,205 円／平米 42万540 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,204 円／平米 49万3,268 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,422 円／平米 48万4,071 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市東大工町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,546 円／平米 61万109 円／坪
推定価格 平米 坪	18万486 円／平米 59万6,687 円／坪
標準価格 平米 坪	14万238 円／平米 46万3,627 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情