路線価 (2023) 徳島県徳島市佐古二-町1604-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
価格時点	2023 年
駅名	佐古駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島市中心部近郊の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である。当地域は、中低層の店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ佐古駅前の商業地域で、駅前に立地するがやや繁華性に欠ける。近時は、背後地において量販店、各種店舗が出店し、商況が上向きつつある。中心となる価格帯は、土地のみで坪３５万円前後である。 (2) 同一需給圏は、徳島市中心市街地近郊に形成された商業地域の範囲。主たる需要者は、市内で店舗、事務所等を所要する中小事業者が想定される。中心市街地の商業地区は概ね下落含みの推移が多いものの、当周辺エリアでは商業施設の進出等もあり、横ばいに持ち直していると思料された。画地規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握に難があるものの、単価としては坪３５万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域においては収益性が重視される傾向にあり、当地域においても中古マンション等の収益目的での取引がみられるものの限定的で、土地取引においては、自用目的の需要が中心であり、収益性を検討しつつも、市場の需給動向により価格が形成されているのが実情である。このため、市場性をより反映する比準価格を採用し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 徳島市中心市街地近郊にて取引された商業地の事例により導出された比準価格は、現実的かつ実証的な価格として説得力を有する。一方で、建築費の高騰も相まって、価格に見合う賃料相場が形成されておらず、新規賃貸建物を想定した収益価値は低廉となっており、収益価格の説得力は劣る。そこで、比準価格を標準として、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐古駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	佐古駅前の商業地域
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐古駅前であるが、店舗の集積度が低く、繁華性は低調であったが、近時は飲食店等の新規開店もみられる。周辺では量販店等の進出が相次ぎ、佐古駅周辺では徐々に集客が増えつつある。 (2)旧来からの佐古駅前商業エリアであり、当面は現況にて推移すると予測。周辺に商業施設の出店もあり、優位性があるものの、地価は横ばい傾向と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)諸物価の上昇で、購買力が減退しているが、要因となった円相場が円高に振れているが、物価高が改善されるまでには時間を要するものと思われる。 (2)徳島市内の経済情勢は、新型コロナウイルスの影響等により、一部に弱さがみられ、商業地価は全体として弱含み傾向にある。
地域要因
(1)佐古駅周辺では大型店が進出しており、当地域においても新規店舗が開店するなど、商況が向上しつつある。地価は概ね横ばいで推移している。 (2)佐古駅前の商業エリアであり、旧来からの小店舗が軒を並べる。なお、周辺エリアには大型商業施設も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,106 円／平米 24万8,300 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,633 円／平米 24万3,431 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,423 円／平米 33万5,304 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,112 円／平米 27万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,136 円／平米 28万8,072 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,676 円／平米 33万6,141 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,091 円／平米 28万4,617 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,284 円／平米 33万4,845 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,791 円／平米 35万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,283 円／平米 30万1,782 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,087 円／平米 31万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,721 円／平米 35万6,126 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古二番町１６０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,904 円／平米 37万9,873 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,592 円／平米 40万1,983 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,753 円／平米 35万2,925 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情