路線価 (2023) 徳島県徳島市助任橋3-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,870万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,870万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市中心部からその周辺に至る幹線道路沿い商業街の圏域。主な需要者は県内外の法人業者や地元の個人事業者等。中心市街地内渭北地区、国道直近背後に位置し、一定の繁華性を呈する商業街である。県内屈指の高い市場人気を有する文教地区を直近背後に控え、店舗・住宅併用地のみならず画地規模によってはマンション需要も依然旺盛なエリアで供給物件も稀少なことから地価水準は強含みを維持。中心となる価格帯は単価ベースで５０万円／坪程度。 (2) 同一需給圏は徳島市中心市街地から比較的近距離に所在する商業地域の他、やや郊外部に所在する商業地域も含む。需要者の中心は県内の法人及び個人事業者と考えられる。地価については、背後住宅地の地価上昇に押し上げられる形で強含んでいるものと判断される。市場の中心価格帯については、背後住宅地に比べると取引自体がやや少なく、把握が困難ではあるが、坪単価にして５０万円程度が一応の目安となるものと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったものを含めたが、中心市街地に存する事例を採用した上で相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、店舗兼共同住宅も見られるが、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 背後住宅地に比べると取引自体がやや少ない側面もあるが、近隣及び類似地域において信頼性のある取引事例がまずまず収集し得た。一方、近隣地域は背後に人気の文教地区を抱えた商業地域であることからも収益性が重視されるべきものであるが、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が非常に困難な状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	16 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１１号に並走する準幹線市道沿いに位置する。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心商業街の商圏は概ね縮小傾向だが当近隣は良好な立地条件を背景に人気が高い。新たな利用スペースも少なく今後も地価水準は堅調に推移していくものと予測される。 (2)背後に人気の文教地区を抱えた商業地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、背後住宅地の地価上昇に押し上げられる形で強含んでおり、当面は当該傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期の中、新型コロナの影響も縮減され、総じて商業地に対する投資意欲は徐々に回復基調にある。 (2)徳島市の地価については、住宅地・商業地ともに、新型コロナ等の影響から基本的には回復基調で、住宅投資も、現段階においては概ね堅調に推移。
地域要因
(1)環境条件等の変化は特に見られない。準幹線市道沿いの利便性良好な商業街区で、人気の前川・助任地区住宅街に近接し高い有効需要を保持している。 (2)地価については、背後住宅地の地価上昇に押し上げられる形で強含んでいるものと判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用効率に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万176 円／平米 33万1,182 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,467 円／平米 32万8,838 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,489 円／平米 46万7,763 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,136 円／平米 33万7,662 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,191 円／平米 38万4,127 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,883 円／平米 50万5,431 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,868 円／平米 48万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,365 円／平米 49万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,365 円／平米 49万3,801 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,104 円／平米 39万452 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,663 円／平米 49万1,480 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,663 円／平米 49万1,480 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市助任橋３丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,077 円／平米 57万2,193 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,626 円／平米 45万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,200 円／平米 50万9,785 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情