路線価 (2023) 徳島県徳島市佐古4-607外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
価格時点	2023 年
駅名	佐古駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島市中心部近郊の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である。当地域は、国道１９２号沿いに中低層の店舗・事務所ビル、医院等が建ち並ぶ在来の商業地域である。幹線道路沿いで交通量が多く、背後人口も多いが、全般に画地規模が小さく、駐車場不足から商業地としての立地条件を充分に活かせていないのが現状で、新規の店舗進出は少ない。中心となる価格帯は、土地のみで坪３５万～３８万円程度である。 (2) 同一需給圏は、徳島市市街地に形成された商業エリアの範囲。主たる需要者は、市内で店舗、事務所等を所要する法人事業者等が想定される。主要国道沿いに開けた古くからの商業地区であり、かつては収益性の高い商業街が形成されていたと推察されるが、近年は郊外の路線商業エリアに商圏がシフトしており、競争力の低下は否めない。画地規模がまちまちであり、総額での中心価格帯は見いだせないものの、単価としては坪３７万円前後と思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域においては収益性が重視される傾向にあり、当地域においても近時は収益目的での取引がみられる。しかしながら、自社ビルが多い在来の商業地域であり、土地取引においては、自用目的の需要が支配的であり、収益性を検討しつつも、市場の需給動向により価格が形成されているのが実情である。このため、市場性をより反映する比準価格を採用し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心市街地近郊で発生した実際の取引事例により求められており、現実的かつ実証的な価格である。一方で、建築費の高騰も相まって、価格と賃料の相関関係は希薄であり、新規賃貸建物を想定した収益価値はかなり低廉となり、価格に見合わないため、収益価格の説得力は劣ると判断された。そこで、比準価格を標準として、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐古駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	118.6 坪 (392 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
標準地の範囲
東	300 m
西	250 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	27 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１９２号沿いの既成の商業地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１９２号沿いに日用品店舗、事務所、医院等が建ち並ぶ既成の商業地域で、当面は現状を持続していくものと予測する。近時は賃貸マンション、高齢者住宅等が増えている。 (2)主要幹線国道沿いに中低層の商業ビルが建ち並ぶ商業エリアにて今後も現況利用が継続すると予測。地価は横ばいから若干の弱含みにて推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安は収束傾向にあるが諸物価が上昇し、購買力が減退している。今後の景況の先行きが不透明であり、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。 (2)徳島市内の経済情勢は、新型コロナウイルスの影響は緩みつつあるものの、物価上昇等の懸念材料も多く、不透明感が強い面は否めない。
地域要因
(1)幹線道路沿いにあるが、現況では小規模画地が多く駐車場が不足しているため、商況は低調であり、地価はやや弱含みで推移している。 (2)幹線国道１９２号沿いにあり、各種店舗、事務所等が立地する商業エリアであるが、郊外への商圏シフトの顧客流出により、商況はいまいちである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万742 円／平米 29万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,535 円／平米 36万2,123 円／坪
標準価格 平米 坪	11万85 円／平米 36万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,112 円／平米 27万4,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,136 円／平米 28万8,072 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,056 円／平米 36万539 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,857 円／平米 31万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,467 円／平米 39万4,958 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,139 円／平米 51万9,502 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,309 円／平米 49万310 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,355 円／平米 37万1,446 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市佐古四番町６０７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,214 円／平米 40万733 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,178 円／平米 39万696 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,384 円／平米 36万8,236 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情